WORLD7

HOT NEWS

ใจฟู720x100pxsmed

ร่วมใจน้อมถวายพระพร

ร่วมใจน้อมถวายพระพร

ร่วมใจน้อมถวายพระพร          นางศิรินา ปวโรฬารวิทยา ประธานมูลนิธิ...
More
‘กรุงไทย’ คว้า 2 รางวัล ‘สุดยอดผู้นำทางการเงิน – ธนาคารที่โดดเด่นด้านนวัตกรรม’ ตอกย้ำความสำเร็จพัฒนาเทคโนโลยียกระดับชีวิตคนไทย

‘กรุงไทย’ คว้า 2 รางวัล ‘สุดยอดผู้นำทางการเงิน – ธนาคารที่โดดเด่นด้านนวัตกรรม’...

‘กรุงไทย’ คว้า 2 รางวัล ‘สุดยอดผู้นำทางการเงิน – ธนาคารที่โดดเด่นด้านนวัตกรรม’...
More
พลังบุญทิพยร่วมสร้าง ครั้งที่ 206 จัดพิธีเจริญพระพุทธมนต์เพื่อความเป็นสิริมงคลเนื่องในเทศกาลตรุษจีน

พลังบุญทิพยร่วมสร้าง ครั้งที่ 206 จัดพิธีเจริญพระพุทธมนต์เพื่อความเป็นสิริมงคลเนื่องในเทศกาลตรุษจีน

พลังบุญทิพยร่วมสร้าง ครั้งที่ 206...
More
ออมสิน ปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ ตามทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย

ออมสิน ปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ ตามทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย

ออมสิน ปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ ตามทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย         ...
More
‘กรุงศรี ออโต้’ มอบรางวัล Krungsri Used Car Best Dealer Awards 2022 สนับสนุนความสำเร็จพันธมิตรรถยนต์มือสอง

‘กรุงศรี ออโต้’ มอบรางวัล Krungsri Used Car Best Dealer Awards 2022...

‘กรุงศรี ออโต้’ มอบรางวัล Krungsri Used Car Best Dealer Awards 2022...
More
กรุงศรี คว้ารางวัล 1 ใน 50 องค์กรที่คนรุ่นใหม่อยากทำงานด้วยมากที่สุดประจำปี 2566

กรุงศรี คว้ารางวัล 1 ใน 50 องค์กรที่คนรุ่นใหม่อยากทำงานด้วยมากที่สุดประจำปี 2566

  กรุงศรี คว้ารางวัล 1 ใน 50 องค์กรที่คนรุ่นใหม่อยากทำงานด้วยมากที่สุดประจำปี 2566 ...
More
ธนาคารไทยพาณิชย์ก้าวสู่บริบทใหม่ในปีที่ 117 พร้อมเดินหน้าสู่การเป็นธนาคารที่ดีขึ้น (Be a Better Bank)

ธนาคารไทยพาณิชย์ก้าวสู่บริบทใหม่ในปีที่ 117 พร้อมเดินหน้าสู่การเป็นธนาคารที่ดีขึ้น (Be a Better...

  ธนาคารไทยพาณิชย์ก้าวสู่บริบทใหม่ในปีที่ 117 พร้อมเดินหน้าสู่การเป็นธนาคารที่ดีขึ้น (Be a...
More
ประธานกรรมการธนาคารนำคณะเข้าเยี่ยมคารวะ จุฬาราชมนตรี แนะนำกรรมการใหม่

ประธานกรรมการธนาคารนำคณะเข้าเยี่ยมคารวะ จุฬาราชมนตรี แนะนำกรรมการใหม่

  ประธานกรรมการธนาคารนำคณะเข้าเยี่ยมคารวะ จุฬาราชมนตรี แนะนำกรรมการใหม่     ...
More
SME D Bank สาขาพระนครศรีอยุธยา ย้ายที่ทำการใหม่ เพิ่มความสะดวกสบายแก่ลูกค้าใช้บริการ

SME D Bank สาขาพระนครศรีอยุธยา ย้ายที่ทำการใหม่ เพิ่มความสะดวกสบายแก่ลูกค้าใช้บริการ

  SME D Bank สาขาพระนครศรีอยุธยา ย้ายที่ทำการใหม่ เพิ่มความสะดวกสบายแก่ลูกค้าใช้บริการ ...
More
เงินติดล้อ เปิดรับสมัคร TIDLOR Culture Camp รุ่นที่ 2

เงินติดล้อ เปิดรับสมัคร TIDLOR Culture Camp รุ่นที่ 2

  เงินติดล้อ เปิดรับสมัคร TIDLOR Culture Camp รุ่นที่ 2         ...
More
‘ไอแบงก์ บริจาคโลหิต ทำความดีด้วยหัวใจ’ ครั้งที่ 1 ประจำปี 2566

‘ไอแบงก์ บริจาคโลหิต ทำความดีด้วยหัวใจ’ ครั้งที่ 1 ประจำปี 2566

  ‘ไอแบงก์ บริจาคโลหิต ทำความดีด้วยหัวใจ’ ครั้งที่ 1 ประจำปี 2566       ...
More
iSAB เปิดหลักสูตร THE MASTER ‘นักบริหารยุทธศาสตร์ธุรกิจเชิงบวก’ รุ่นที่ 7

iSAB เปิดหลักสูตร THE MASTER ‘นักบริหารยุทธศาสตร์ธุรกิจเชิงบวก’ รุ่นที่ 7

  iSAB เปิดหลักสูตร THE MASTER ‘นักบริหารยุทธศาสตร์ธุรกิจเชิงบวก’ รุ่นที่ 7    ...
More
ก้าวทันการค้าโลก

ก้าวทันการค้าโลก

  ก้าวทันการค้าโลก          อารดา เฟื่องทอง (กลาง)...
More
กลุ่มบริษัท TSR ร่วมออกบูธงานคืนสู่เหย้า ‘บัญชี จุฬา’

กลุ่มบริษัท TSR ร่วมออกบูธงานคืนสู่เหย้า ‘บัญชี จุฬา’

  กลุ่มบริษัท TSR ร่วมออกบูธงานคืนสู่เหย้า ‘บัญชี จุฬา’         ...
More
RUS เยี่ยมชมกิจการ BM

RUS เยี่ยมชมกิจการ BM

  RUS เยี่ยมชมกิจการ BM           นายธีรวัต อมรธาตรี...
More
EXIM BANK ผนึกกำลังกับกลุ่ม SSI Consortium พัฒนาระบบ Core Banking ยกระดับการบริการสู่ Digital Banking

EXIM BANK ผนึกกำลังกับกลุ่ม SSI Consortium พัฒนาระบบ Core Banking ยกระดับการบริการสู่ Digital...

  EXIM BANK ผนึกกำลังกับกลุ่ม SSI Consortium พัฒนาระบบ Core Banking ยกระดับการบริการสู่...
More
ร่วมอุดหนุนดอกป๊อปปี้ เพื่อนำรายได้ช่วยเหลือครอบครัวทหารผ่านศึก

ร่วมอุดหนุนดอกป๊อปปี้ เพื่อนำรายได้ช่วยเหลือครอบครัวทหารผ่านศึก

  ร่วมอุดหนุนดอกป๊อปปี้ เพื่อนำรายได้ช่วยเหลือครอบครัวทหารผ่านศึก       ...
More
TVD ลงนามเอ็มโอยูสำนักงานเทศบาลตำบลบางปู

TVD ลงนามเอ็มโอยูสำนักงานเทศบาลตำบลบางปู

  TVD ลงนามเอ็มโอยูสำนักงานเทศบาลตำบลบางปู          นายทรงพล...
More
‘หยวนต้า’ สร้างความดีสนับสนุนการเปิดโครงการอบรมสำหรับกลุ่มคนพิการ บ้านแม่นก ส่งเสริมผู้มีความต้องการพิเศษและครอบครัวผู้ดูแลกลุ่มคนพิการรุนแรง ให้มีอาชีพและช่วยเหลือในด้านต่างๆ

‘หยวนต้า’ สร้างความดีสนับสนุนการเปิดโครงการอบรมสำหรับกลุ่มคนพิการ บ้านแม่นก...

  ‘หยวนต้า’ สร้างความดีสนับสนุนการเปิดโครงการอบรมสำหรับกลุ่มคนพิการ บ้านแม่นก...
More
การเคหะแห่งชาติ พร้อมลุยเดินหน้า ‘สร้างบ้าน สร้างสุข’ ให้กับผู้สูงอายุในจังหวัดพิษณุโลก

การเคหะแห่งชาติ พร้อมลุยเดินหน้า ‘สร้างบ้าน สร้างสุข’ ให้กับผู้สูงอายุในจังหวัดพิษณุโลก

  การเคหะแห่งชาติ พร้อมลุยเดินหน้า ‘สร้างบ้าน สร้างสุข’...
More

tqm720kuangthai 1

ข่าวล่าสุด!

กระทรวงการคลัง

cp 1

TRIS7 2ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร & หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์’ ที่’A-‘ แนวโน้ม ‘Stable’

ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (หรือเรียกว่า ‘ทรัสต์ฯ’) ที่ระดับ ‘A-‘ ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’หรือ ‘คงที่’

โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์คุณภาพสูงของทรัสต์ฯ ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้จากรายได้ค่าเช่าและบริการตามสัญญา ระดับหนี้สินที่ค่อนข้างต่ำ และโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ

ซึ่งมีปัจจัยส่งเสริมจากสินทรัพย์ของผู้สนับสนุน (Sponsor) อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งในแง่ของสินทรัพย์ ผู้เช่า และการหมดอายุของสัญญาเช่า นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้ง เกี่ยวกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จากการที่อุปสงค์สำนักงานอ่อนตัวลงและอุปทานสำนักงานส่วนเกินที่คาดว่าจะเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย

 

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

สินทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลที่ดี

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่น่าพอใจเอาไว้ได้ในระยะปานกลางจากการมีปัจจัยสนับสนุนคือสินทรัพย์คุณภาพสูงที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญๆ โดยสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า 2 แห่ง คือ ‘ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์’ (Park Ventures Ecoplex – PKV) และ ‘สาทร สแควร์’ (Sathorn Square – SSQ) ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวม 100,023 ตารางเมตร  (ตร.ม.)

ทั้งนี้ อาคารสำนักงานให้เช่าทั้ง 2 แห่งจัดอยู่ในประเภทอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจและมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS อย่างไรก็ตาม อุปสงค์พื้นที่เช่าของอาคารทั้งสองแห่งลดลงเล็กน้อยในช่วงที่เกิดภาวะโรคระบาดแต่ยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม

แม้ว่า สภาวะในการดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าจะมีความท้าทาย ทั้งอาคาร PKV และอาคาร SSQ ต่างก็มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับที่สูงกว่า 95% และสูงกว่า 90% ตามลำดับในช่วงปีการเงิน 2563 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565

ในขณะที่อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจโดยเฉลี่ยของทั้งอุตสาหกรรมนั้นปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับ 82% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 จาก 90% ในปี 2563 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในช่วงปีการเงิน 2563

จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565 ยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจด้วยอัตราค่าเช่าระหว่าง 1,072-1,106 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนสำหรับอาคาร PKV และที่ 856-881 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนสำหรับอาคาร SSQ ซึ่งถือว่าอยู่ในช่วงอัตราเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอ

 

แรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าที่จะเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ปีการเงิน 2566 เป็นต้นไป

ทริสเรทติ้ง มองว่า อัตราการให้เช่า และอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ มีแนวโน้มที่จะยังคงได้รับผลกระทบจากอุปสงค์การเช่าพื้นที่สำนักงานที่อ่อนตัวลงจากรูปแบบการทำงานในลักษณะผสมผสานระหว่างการทำงานทั้งในและนอกสำนักงาน (Hybrid Working Model) ต่อไป

อีกทั้ง ทริสเรทติ้ง ยังคาดว่า อุปทานส่วนเกินที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2566-2567 จะเป็นปัจจัยกดดันต่ออัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานด้วย จากข้อมูลของ CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดที่ประมาณ 400,000 ตร.ม. ต่อปีในปี 2566 และปี 2567

ในขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่นั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 40,000 ตร.ม. ต่อปีเท่านั้น ทั้งนี้ ช่องว่างที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างอุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่และความต้องการเช่าพื้นที่โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจอาจเป็นปัจจัยที่กดดันอัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าในอนาคตเพิ่มมากขึ้น

ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าของสินทรัพย์แต่ละแห่งของทรัสต์ฯ จะปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับประมาณ 85%-90% ในช่วงปีประมาณการท่ามกลางการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง การต่ออายุสัญญาที่จะหมดอายุลงมีแนวโน้มที่จะอ่อนตัวในขณะที่อัตราค่าเช่าคาดว่าจะทรงตัวในช่วงปีการเงิน 2566 และจะลดลงประมาณ 2%-3% ในปีการเงินถัดๆ ไป

ดังนั้น ทริสเรทติ้ง จึงคาดว่า รายได้ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.1-1.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2565-2567 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะปรับตัวลดลงแต่น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงกว่า 70% ในช่วงปีประมาณการ

 

มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนขนาดเล็กและมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัว 

สถานะเครดิตของทรัสต์ฯ สะท้อนถึงการมีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีขนาดเล็ก ทั้งนี้ สินทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์ฯ ยังคงกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนของสินทรัพย์ ผู้เช่า และการหมดอายุของสัญญาเช่า ปัจจุบัน

รายได้และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย  (EBITDA) ของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารสำนักงานเพียง 2 แห่งใน 2 ทำเลเท่านั้นคืออาคาร PKV บนถนนวิทยุและอาคาร SSQ บนถนนสาทร รายได้ค่าเช่าจากอาคาร SSQ คิดเป็นสองในสามของรายได้รวมของทรัสต์ฯ

และส่วนที่เหลือมาจากอาคาร PKV ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรกมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 40% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็นประมาณ 35% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมในช่วงปีการเงิน 2564 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565 ส่วนผู้เช่าในเครือ TCC Group นั้นคิดเป็น 9% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 8% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวม

ทรัสต์ฯ ยังมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกันเนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปี ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2565 พื้นที่เช่าประมาณ 7% จะหมดสัญญาในไตรมาสที่ 4 ของปีการเงิน 2565 อีก 35% จะหมดสัญญาในปีการเงิน 2566

ในขณะที่ 40% จะหมดสัญญาในปีการเงิน 2567 และอีก 18% จะหมดสัญญาในปีการเงิน 2568 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในปีการเงิน 2566 และ 2567 เนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ของทั้ง 2 อาคารจะหมดอายุลงในช่วงเวลาดังกล่าว ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าการมีจำนวนสินทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้นน่าจะช่วยลดทอนความเสี่ยงดังกล่าวลงได้ในระดับหนึ่ง

 

โอกาสการเติบโตในอนาคต

ทริสเรทติ้ง มองว่า ทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการขยายขนาดของสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจากการสนับสนุนของผู้สนับสนุน ทั้งนี้ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD) ถือหน่วยลงทุนของทรัสต์ฯ ในสัดส่วน 23.5%

อีกทั้ง ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ ยังเป็นบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทั้งหมดโดย GOLD อีกด้วย ส่วน GOLD นั้นมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT) ซึ่งมีผู้ถือหุ้นสูงสุดเป็นบริษัทหลายแห่งในเครือของ TCC Group

โดยหนึ่งในธุรกิจของกลุ่มคือธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและเพื่อขายเป็นหนึ่งในธุรกิจของกลุ่มบริษัทดังกล่าว ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์ของผู้สนับสนุนในอนาคต

ในอนาคตทรัสต์ฯ ตั้งใจจะลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมของทั้งผู้สนับสนุนและของบุคคลภายนอกเพื่อที่จะขยายขนาดและเพิ่มความหลากหลายของสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยนอกเหนือจากอาคารสำนักงานให้เช่าแล้ว ทรัสต์ฯ กำลังพิจารณาการลงทุนในสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ประจำประเภทอื่นๆ

ในการนี้ ทริสเรทติ้ง มองว่า ขนาดของสินทรัพย์ที่เติบโตขึ้นและความหลากหลายของสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจะช่วยลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวและเพิ่มรายได้ค่าเช่าและบริการให้มากยิ่งขึ้นได้ในอนาคต

 

ภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำ

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ทรัสต์ฯ จะยังคงรักษานโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังด้วยการมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงิน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่ระดับต่ำกว่า 20% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ดังนั้น ทริสเรทติ้ง จึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตด้วยการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกัน

ทริสเรทติ้ง ประมาณการว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่ๆ ที่มูลค่าประมาณ 2-5 พันล้านบาทด้วยการก่อหนี้ที่ระดับ 25% ในปีการเงิน 2567 ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ จึงคาดว่าน่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 15%-17% ในช่วงปีประมาณการ

ทริสเรทติ้ง คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 2-3 เท่าในช่วงปีการเงิน 2565-2567 โดย ณ เดือนมิถุนายน 2565 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 16.8% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับ 2.2 เท่า

ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้ระบุให้ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 60% โดยทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 16.4% ณ เดือนมิถุนายน 2565 ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ น่าจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

 

สภาพคล่องที่เพียงพอ

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะยังคงมีเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้าจากการที่ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำและไม่มีหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระในระยะใกล้นี้ จากข้อมูล ณ เดือนมิถุนายน 2565 ทรัสต์ฯ มีหุ้นกู้คงค้างจำนวน 2 พันล้านบาท ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนเมษายน 2570 ซึ่งทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อใช้ทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดดังกล่าว (รีไฟแนนซ์) ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถ

รีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนดังกล่าวได้จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินในตลาดทุนและยังได้รับการสนับสนุนอย่างเต็มที่จากผู้สนับสนุน นอกจากนี้ สินทรัพย์คุณภาพสูงที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันของทรัสต์ฯ ยังสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการขอวงเงินสินเชื่อได้หากจำเป็นอีกด้วย โดยมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันดังกล่าวอยู่ที่จำนวน 1.01 หมื่นล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2565

ณ เดือนมิถุนายน 2565 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 49 ล้านบาท เงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 1.2 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 160 ล้านบาท ส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ นั้นคาดว่า จะอยู่ที่ประมาณ 700 ล้านบาทในช่วงปีการเงิน 2566

 

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

ทริสเรทติ้งมีประมาณการสำหรับการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในช่วงปีการเงิน 2565-2567 ดังนี้

  • อัตราการให้เช่าของอาคาร PKV และของอาคาร SSQ จะอยู่ในช่วง 85%-93% และ 87%-89% ตามลำดับ
  • อัตราค่าเช่าจะคงที่ในปีการเงิน 2566 แต่จะลดลง 2%-3% ในปีการเงิน 2567
  • มูลค่าการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะอยู่ที่ระดับประมาณ 2-5 พันล้านบาทในปีการเงิน 2567
  • EBITDA Margin จะอยู่ในระดับสูงกว่า 70%
  • แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’หรือ ‘คงที่’ สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะยังคงสามารถสร้างกระแสเงินสดที่แน่นอนต่อไปได้ในช่วงปีการเงิน 2565-2567 และแม้ว่า ความเสี่ยงของอุตสาหกรรมจะเพิ่มสูงขึ้นจากแนวโน้มอุปทานสำนักงานส่วนเกินที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดและอุปสงค์อาคารสำนักงานที่อ่อนตัว

แต่ทริสเรทติ้งก็ยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะคงรักษาอัตราการเช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้ง ยังคาดว่า สถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่ง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 30% และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.5 เท่า

 

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ลดลงต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ และ/หรือทรัสต์ฯ มีการกู้ยืมเพื่อซื้อสินทรัพย์มากเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่า 4 เท่าเป็นระยะเวลานาน

หรือหากความเสี่ยงของอุตสาหกรรมเพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ทริสเรทติ้งเชื่อว่าเกิดความไม่สอดคล้องกันระหว่างอุปสงค์และอุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่าจนส่งสัญญาณความรุนแรงมากยิ่งขึ้นและ/หรือส่งผลกระทบต่อสถานะเครดิตของทรัสต์ฯ

ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากทรัสต์ฯ สามารถขยายขนาดสินทรัพย์เพื่อการลงทุนและสร้างความหลากหลายของทำเลที่ตั้งและฐานผู้เช่าได้ในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งอยู่ได้

 

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564

 

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT)

อันดับเครดิตองค์กร:

A-

อันดับเครดิตตราสารหนี้:

 

GVREIT274A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570

A-

แนวโน้มอันดับเครดิต:

Stable

 

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com 

ติดต่อ santaya@trisrating.com  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

     © บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2564 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

     ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

 

Click Donate Support Web  

 

EXIM One 720x90 C J

วิริยะ 720x100

AXA 720 x100

aia 720 x100

PTG 720x100TU720x100sme 720x100

BANPU 720x100QIC 720x100

ธกส 720x100

ใจฟู720x100px

ais 720x100

สภาพัฒน์ฯ สศช.

สำนักนายกฯ

ส่งเสริมการลงทุน BOI

ทหาร-กลาโหม

Viriyha620x100

แบงก์ชาติ

บริษัทจดทะเบียน

หุ้นเด่นวันนี้!

168 1

พาณิชย์

อสังหาริมทรัพย์

การตลาด

Insurance ประกัน

บทความการเงิน

Direct Sale ขายตรง

การศึกษา

ศาสนา

ไอที-เทคโนฯ

ข่าว กรุงเทพ

ไฟฟ้า ลม โซล่าร์

แรงงาน

ข่าวสังคม

กีฬา

ท่องเที่ยว

INVESMENTE

FUND

SEC

TU580x400

สภาอุตสาหกรรม

กรมศุลกากร