Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Sunday, 04 January 2015 19:20

Hits: 2370

จับตามองจุดตัดรถไฟฟ้า ต่อการพัฒนาตลาดอสังหาฯ

     บ้านเมือง : การที่กรุงเทพมหานครมีรถไฟฟ้าให้บริการเป็นครั้งแรกในปี พ.ศ.2542 ในเส้นทางสุขุมวิทและจากนั้นในปี พ.ศ.2547 จึงมีรถไฟใต้ดินให้บริการคนในกรุงเทพมหานคร จากนั้นจึงมีส่วนต่อขยายต่างๆ ตามมาจนกระทั่งในปัจจุบัน ซึ่งทั้งรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินเป็นการเดินทางที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปัจจุบัน และยังเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในที่เป็นพื้นที่หลักที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านทั้งถนนสีลม สาทร สุขุมวิท พหลโยธิน รวมทั้งถนนพระรามที่ 4 รัชดาภิเษก และลาดพร้าว ที่มีเส้นทางรถไฟใต้ดินผ่าน ปรากฏว่าตลอดเส้นทางตามแนวถนนเหล่านี้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากมายมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยสามารถดูได้จากจำนวนคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครที่มีจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินอีกทั้งโครงการอื่นๆ ที่มีอยู่ก่อนหน้านี้ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ก็จำต้องปรับปรุงและเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการเพื่อยกระดับขึ้นเป็นอาคารสำนักงานเกรด A หรือโรงแรมระดับ 5 ดาว

       นอกจากนี้ พื้นที่ที่เป็นจุดร่วมของรถไฟฟ้าสองสายที่มาบรรจบกันได้กลายเป็นพื้นที่ทำเลทองในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ แม้ว่าก่อนหน้านี้ในบริเวณนั้นจะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามากอยู่ก่อนแล้วก็ตาม เช่น สยาม อโศก เป็นต้นซึ่งอาจจะส่งผลให้ไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงมากนัก แต่สำหรับจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายต่างๆ นั้นกลับเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากกว่า โดยจุดตัดที่น่าสนใจ 3 จุดใหญ่ๆ ที่มีความเป็นไปได้ว่าจะกลายเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาของโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ในอนาคต คือ

    1.จุดตัดของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง บริเวณสามแยกเตาปูน ซึ่งเป็นทางแยกของรถไฟฟ้าทั้งสองสายดังกล่าว โดยสายสีม่วงจะขึ้นไปทางทิศเหนือตามแนวถนนกรุงเทพ-นนทบุรี สายสีน้ำเงินจะไปทางถนนประชาราษฎร์สาย 2 และเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายผู้โดยสารของทั้ง 2 เส้นทาง ตรงจุดแยกนี้ในปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายโครงการ รวมทั้งราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน แม้ว่าส่วนหนึ่งจะเป็นเพราะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทาง แต่ตรงจุดที่เป็นทางแยกนี้มีราคาเพิ่มขึ้นกว่าพื้นที่อื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด จากที่เมื่อก่อนซื้อขายกันไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางวา แต่ในปัจจุบันน่าจะมากกว่า 350,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว ซึ่งรวมทั้งตลอดเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสีน้ำเงินที่แยกจากเตาปูนไปก็เป็นเช่นเดียวกันที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น ราคาขายคอนโดมิเนียมก็เช่นกันจากที่ก่อนหน้านี้ช่วงที่เริ่มมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้งสองสายใหม่ๆ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่ในปัจจุบันโครงการใหม่ๆ ราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว และเกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรในบางโครงการ

   2.จุดตัดของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีส้มที่ต่อขยายมาจากสะพานตากสิน ที่บางหว้า ในปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นที่จุดนี้ 3-4 โครงการราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ก็ปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเช่นกัน โดยก่อนที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะเปิดให้บริการนั้นราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 55,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ในปัจจุบันหลังจากที่สถานีบางหว้าเปิดให้บริการแล้วราคาขายเฉลี่ยของโครงการเดียวกันนี้อยู่ที่ประมาณ 70,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นมากกว่า 25% ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เปิดขายหลังจากสถานีบางหว้าเปิดให้บริการนั้นมีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว ในส่วนของราคาที่ดินในปัจจุบันเสนอขายกันที่มากกว่า 350,000 บาทต่อตารางวาไปแล้วสูงกว่าเมื่อก่อน มากกว่า 20% ในพื้นที่บริเวณนั้นยังคงมีที่ดินว่างเปล่าเหลืออีกหลายแปลงที่พร้อมจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมในอนาคต

                3.บริเวณสีแยกท่าพระที่ในอนาคตจะเป็นจุดบรรจบของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน 2 เส้นทาง คือ สายที่มาจากบางซื่อ และจากหัวลำโพง ในปัจจุบันอาจจะยังไม่เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากนักเมื่อเทียบกับสถานีบางหว้า แต่ในอนาคตน่าจะเป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่น่าสนใจเพราะด้วยการที่เป็นจุดรวมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 2 สาย สาเหตุหนึ่งอาจจะเป็นเพราะว่ารอบๆ สถานีท่าพระเป็นอาคารพาณิชย์ที่มีการทำธุรกิจการค้ากันมานานมากกว่า 20 ปีแล้ว ดังนั้นถ้าผู้ประกอบการสนใจจะต้องซื้ออาคารพาณิชย์เหล่านี้เพื่อรวมที่ดินให้มีขนาดใหญ่พอในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งสาเหตุนี้อาจจะเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์ และเพชรเกษมไม่ค่อยมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากนักเมื่อเทียบกับเส้นทางสายสีน้ำเงิน ราคาขายที่ดินในบริเวณนี้มีการเสนอขายกันในบางแปลงที่มีขนาดใหญ่พอสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 200,000-300,000 บาทต่อตารางวา ปรับเพิ่มขึ้นมาจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 20% ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ก็ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% โดยในปัจจุบันคอนโดมิเนียมมือสองในบริเวณนี้ขายกันที่ประมาณ 58,000 บาทต่อตารางเมตร จากราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 38,000 บาทต่อตารางเมตร

     4.จุดตัดของรถไฟใต้ดินกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) ที่ห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งตรงจุดนี้จะกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจในอนาคต เพราะคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในร่างพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน ตามแนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวหมอชิต-คูคตโดยในปัจจุบันรอให้ทางสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาแล้วส่งให้คณะกรรมการประสานงานสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณา ก่อนเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาอนุมัติต่อไป ซึ่งทันทีที่มีการออกข่าวว่าคณะรัฐมนตรีอนุมัติร่างพระราชบัญญัตินี้ ห้าแยกลาดพร้าวทวีความน่าสนใจมากขึ้น เพราะบริเวณนี้ในปัจจุบันมีความพร้อมมากกว่าจุดตัดอื่นๆ ทั้ง 4 แห่งค่อนข้างมาก เนื่องด้วยมีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงานหลายอาคาร สวนสาธารณะ และมีรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้ว อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากศูนย์คมนาคมพหลโยธินที่จะเป็นศูนย์กลางการขนส่งในอนาคต ดังนั้นบริเวณนี้หลายฝ่ายจึงมีความมั่นใจว่าจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานครในอนาคตราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ก็มากกว่า 100,000 บาทไปแล้ว ส่วนของราคาที่ดินก็อยู่ในช่วง 400,000-600,000 บาทต่อตารางวาปรับขึ้นมากกว่า 50% ในช่วงปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะมากกว่านี้อีกแน่นอนในอนาคต

     5.จุดตัดอีกแห่งบนถนนลาดพร้าวที่มีความน่าสนใจมากขึ้นหลังจากที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในร่างพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน เพื่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรงที่มีจุดเริ่มต้นที่สถานีลาดพร้าวของรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งจะส่งผลให้บริเวณนั้นเป็นอีกจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความสำคัญในอนาคต เพราะถนนลาดพร้าวเป็นถนนที่มีความเจริญ และพื้นที่ทั้งสองฝั่งถนนเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นมากในปัจจุบัน แต่อาจจะเกิดการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต หลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น

     อย่างไรก็ตาม เส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และที่กำลังจะเริ่มพัฒนาในอนาคตนั้นเป็นเหมือนตัวเร่งการพัฒนาของพื้นที่ที่อยู่ตามแนวเส้นทางการพัฒนาเหล่านี้ เพราะที่ดินตามแนวเส้นทางการพัฒนารถไฟฟ้าจะมีการปรับเพิ่มขึ้น และจะเป็นตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนมือของที่ดินในบริเวณดังกล่าว เพราะว่าราคาที่ดินมันสูงเกินกว่าจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ จึงจำเป็นต้องเปลี่ยนไปใช้ประโยชน์แบบอื่นๆ ที่สอดคล้องกับราคาที่ดิน เช่นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เป็นต้น และการที่ราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปี โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าก็เป็นอีกปัจจัยที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในบริเวณเหล่านี้ แม้ว่าราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นก็ตาม เพราะราคาคอนโดมิเนียมเองก็ขึ้นไปแล้วเช่นกัน