Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Tuesday, 29 September 2015 07:25

Hits: 3552

รับอานิสงส์รถไฟฟ้าและเขตเศรษฐกิจพิเศษ-สีลมกระฉูดแตะตารางวาละ 1 ล้าน

   แนวหน้า : รับอานิสงส์รถไฟฟ้าและเขตเศรษฐกิจพิเศษ-สีลมกระฉูดแตะตารางวาละ 1 ล้าน ที่ดินทั่วประเทศราคาพุ่ง 15%

    กรมธนารักษ์ เปิดเผยจากการสำรวจราคาที่ดินทั่วประเทศล่าสุด ราคาขยับอีก 15% พื้นที่แนวรถไฟฟ้าฮอตสุด ขยับ 75% ส่วนบริเวณที่ตั้งของสถานีกระฉุด 150% ย่านสีลมครองแชมป์โคตรแพง ตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่วนในต่างจังหวัดไม่น้อยหน้า ในเขตเศรษฐกิจพิเศษตามแนวชายแดนและพื้นที่โดยรอบ ไร่ละ 20 ล้าน แฉนายทุนกว้านซื้อ รอรับอานิสงส์จากการเปิด AEC

     นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า กรมธนารักษ์ได้จัดทำแผนงานประเมินราคาที่ดินเพื่อประกาศใช้ในรอบบัญชีปี 2559-2562 จำนวน 32 ล้านแปลงทั่วประเทศ แบ่งเป็นรายแปลง 8 ล้านแปลง และรายบล็อก 24 ล้านแปลง โดยขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการจัดทำรายงานและร่างบัญชีราคา และเพื่อเป็นรองรับการจัดเก็บภาษีมรดก และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งนี้จากการประเมินราคาที่ดินในเบื้องต้นพบว่าราคาที่ดินทั้งประเทศมีราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 15% โดยพื้นที่ที่ราคาสูงสุดยังอยู่ที่สีลม มีราคาอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท จากเดิมตารางวาละ 8.5 แสนบาท เนื่องจากเป็นพื้นที่ธุรกิจและเป็นพื้นที่ติดแนวรถไฟฟ้า ที่มีประเมินราคาที่ดินแปลงเล็ก จึงให้ผลตอบแทนสูง และอันดับที่ 2 คือราชดำริมีราคาอยู่ที่ตารางวาละ 9 แสนบาท ที่ยังมีพื้นที่แปลงใหญ่อยู่ ขณะที่พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มสูงขึ้น 75% ตามการพัฒนาของเมือง ซึ่งหากพื้นที่ใดมีการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด ทางกรมก็อาจจะเข้าไปประเมินที่ดินเฉพาะจุด โดยไม่รอรอบปีบัญชีใหม่ เพื่อให้เป็นปัจจุบันมากที่สุด ส่วนที่ตั้งสถานีรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มสูงขึ้น 100-150%

      “ราคาที่ดินในรอบใหม่ขยับสูงขึ้น หลังจากรัฐบาลกำหนดก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายเส้นทางโดยเฉพาะเส้นทางกรุงเทพฯ-หนองคาย, กรุงเทพฯ-เชียงใหม่, กรุงเทพฯ-กาญจนบุรี, กรุงเทพฯ-หัวหิน รถไฟฟ้าสายใหม่ และพื้นที่ที่มีการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนต่างๆ ทั้งถนนตัดใหม่และอื่นๆ ที่พบว่าราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นถึง 75% หรือหากเป็นจุดที่ก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าราคาที่ดินพุ่งขึ้นสูงสุดถึง 150% สำหรับสถานีที่อยู่ในพื้นที่ราชพัสดุ เช่น อำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา กว่า 1,000 ไร่ เตรียมเจรจาใช้พื้นที่ของทหารเพื่อรองรับศูนย์โลจิสติกส์ ขนส่งสินค้าต่างจังหวัด” นายจักรกฤศฏิ์ กล่าว

    นอกจากนี้ กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างการร่างนโยบายการใช้ประโยชน์ที่ดินของที่ราชพัสดุของส่วนราชการ ให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์การขอใช้พื้นที่ด้วยการจัดทำยุทธศาสตร์ทั้งในระยะสั้น เช่น การนำที่ดินที่ไม่ใช้ประโยชน์มาพัฒนาเชิงพาณิชย์ หวังหารายได้เทียบเท่ากับภาคเอกชน ส่วนระยะยาว ต้องกำหนดพื้นที่การใช้ประโยชน์ให้ชัดเจน การสร้างเมืองใหม่ในการรวมส่วนราชการ เช่น เหล่าทัพ ให้ตั้งอยู่พื้นที่เดียวกัน แนวทางดังกล่าวจะกำหนดไว้ในช่วง 30-50 ปี เพื่อให้คนรุ่นใหม่ได้เตรียมปรับทิศทางการอยู่อาศัยให้เข้ากับแผนการใช้ที่ดิน

     สำหรับ โครงการนำที่ราชพัสดุมาสนับสนุนพื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ มีแนวโน้มว่าจะเกิดการเก็งกำไร อาจทำให้ราคาพื้นที่โดยรอบของเขตเศรษฐกิจพิเศษจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15% ซึ่งกรมจะพยายามดูแลไม่ให้ราคาสูงและเป็นภาระการลงทุนของภาคเอกชน เพราะในช่วง 5 ปีแรกเอกชนมีความจำเป็นที่ต้องลงทุนสูง

       “การขอคืนพื้นที่ส่วนราชการในปี 2558 ทำหนังสือขอคืนจำนวน 551 ส่วนราชการ เนื้อที่ 8,000 ไร่ แต่มีส่วนราชการแค่ 50 แห่ง ส่งพื้นที่คืนให้ธนารักษ์ 1,700 ไร่เท่านั้น ส่วนการจัดหาที่ราชพัสดุเพื่อรองรับเขตเศรษฐกิจพิเศษคลัสเตอร์ พื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่ชั้นใน จึงต้องจัดหาที่ดินรองรับความต้องการของภาคเอกชนด้วยการคิดค่าเช่าแบบผ่อนปรนไม่สร้างภาระในช่วง 5 ปีแรก โดยยอมรับว่า ทำให้ราคาที่ดินที่อยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษตามแนวชายแดนและพื้นที่โดยรอบปรับราคาเพิ่มสูงเฉลี่ย 15% ต่อปี หรือจาก 1 ล้าน เป็น 20 ล้านบาท ทำให้เป็นภาระของผู้ประกอบการในการจัดหาที่ดินขยายธุรกิจ”

      ส่วนที่ราชพัสดุที่มีปัญหามีประชาชนบุกรุกเข้าใช้และเกิดข้อพิพาทกันในพื้นที่กว่า 1 แสนไร่ จะเจรจาขอคืนพื้นที่ดังกล่าว เพื่อนำมาปรับปรุงและบริหารจัดการ ในเชิงสาธารณะและเชิงพาณิชย์อย่างเป็นระบบ และจะใช้แนวทางการขอคืนพื้นที่ราชพัสดุมอปลาย่าง จังหวัดนครราชสีมารวม 70 ไร่ ที่ประสบความสำเร็จมาใช้เป็นต้นแบบ ขณะที่ที่ราชพัสดุอีก 2 แห่ง ทั้งที่ราชพัสดุสวนผึ้ง จังหวัดราชบุรี และที่ราชพัสุดเกาะเต่า จังหวัดสุราษฎร์ธานี ใกล้คืนพื้นที่และเข้าสู่ระบบพื้นที่ราชพัสดุได้แล้ว ซึ่งหากได้ที่ราชพัสดุกลับมา ทางกรมธนารักษ์จะพิจารณาถึงความเหมาะสมว่าพื้นที่ใดจะปรับไปเป็นพื้นที่สาธารณะ หรือเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยในส่วนของพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้น หากพื้นที่มีผู้ค้าเดิมอยู่จะเจรจาเพื่อขอให้เช่าที่กรมธนารักษ์โดยตรง โดยการทำสัญญาเช่า 30 ปี หากไม่ดำเนินการจะเข้าสู่กระบวนการตามกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ต่อไป

    ส่วนกรณีที่รัฐบาลมีแผนพัฒนาที่ดินสถานีรถไฟมักกะสัน 497 ไร่ ขณะนี้สำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ หรือ สคร.เตรียมเสนอครม.เพื่อให้กระทรวงการคลังรับภาระหนี้วงเงิน 60,000 ล้านบาท ของร.ฟ.ท.จากนั้นกรมธนารักษ์ จะต้องเร่งพัฒนาพื้นที่เฟสแรกระยะเวลา 2 ปี เพื่อจัดทำสวนสาธารณะพิพิธภัณฑ์รถไฟให้เป็นพื้นที่สีเขียว 150 ไร่ ส่วนเฟส 2 จัดทำในระยะ 5 ปีข้างหน้าเพื่อใช้ประโยชน์พื้นที่เชิงพาณิชย์ 317 ไร่ แต่การรถไฟยังขาดงบประมาณในการรื้อถอน ขนย้ายสิ่งก่อสร้างจึงหารือกระทรวงคมนาคม เพื่อกำหนดเงื่อนไขให้เอกชนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน และจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการเปิดเอกชนเข้าร่วมลงทุน (PPP) เพราะต้องการนำเสนอของที่ปรึกษาเข้ามากำหนดเงื่อนไข และจะทำให้แนวทางการก่อสร้างมีความรวดเร็วมากขึ้น

    นอกจากนี้ กรมธนารักษ์เตรียมเสนอครม.พิจารณาอายุเวลาสัมปทานให้กับเอกชนพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวเป็นระยะเวลา 99 ปี แลกกับการชำระหนี้การรถไฟมูลค่า 61,846 ล้านบาท เพื่อความต่อเนื่องและคุ้มค่าในการลงทุน จึงต้องเสนอแก้ไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์กรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ซึ่งได้เสนอรอบรรจุวาระต่อครม.แล้ว

     “ได้หารือกับกระทรวงคมนาคมให้เร่งพิจารณาให้ ร.ฟ.ท.ดำเนินการส่งมอบพื้นที่ภายใน 2 ปี รวมถึงการแก้ไขพ.ร.บ.ที่ได้เสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) แล้วในการแก้ไขพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์กรรมและอุตสาหกรรม ที่กำหนดระยะเวลาไม่เกิน 50 ปี เป็น 99 ปี”

    ขณะที่โครงการพัฒนาที่ราชพัสดุแปลงที่ตั้งโรงภาษีร้อยชักสาม ล่าสุดอยู่ระหว่างการติดตั้งตู้คอนเทรนเนอร์เพื่อเป็นที่พักอาศัยของเจ้าหน้าที่ ใช้ระยะเวลา 42 วัน และขอใช้ที่ราชพัสดุเชิงสะพานกรุงเทพ เพื่อเป็นที่ทำการสถานีดับเพลิงทางน้ำ ซึ่งกรมได้ส่งหนังสือถึงกรมศุลกากรเพื่อขอทราบผลพิจารณาแล้ว

     “ยอมรับว่าที่ร้อยชักสามเป็นพื้นที่ที่แก้ยาก มีส่วนราชการเกี่ยวข้องหลายอย่าง มีทั้งตำรวจทางน้ำ สถานีดับเพลิง และมีความพัวพันกับเจ้าหน้าที่กรมศุลกากร ซึ่งต้องมีการคุยกันถึงความต้องการร่วมกัน” นายจักรกฤศฏิ์ กล่าว

      ด้านนายอมรพันธุ์ สุนทรวิภาต เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดตาก สาขาอำเภอแม่สอด ยอมรับว่า ราคาที่ดินในอำเภอแม่สอด เริ่มแพงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่มีความชัดเจนว่าจะเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) โดยมีนายทุนเข้ามากว้านซื้อ โดยเฉพาะหลังจากรัฐบาลประกาศให้พื้นที่ 8 ตำบลของอำเภอแม่สอด รวมทั้งอีก 3 ตำบลของอำเภอแม่ระมาด และอีก 3 ตำบลของอำเภอพบพระ รวมเป็น 14 ตำบล เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ ทำให้ราคาที่ดินใกล้กับทางหลวงสายหลักเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัว เช่น บริเวณใกล้สี่แยกที่กำลังก่อสร้างห้างสรรพสินค้าโรบินสัน สาขาแม่สอด ราคาเพิ่มขึ้นจากไร่ละประมาณ 1 ล้านบาท เมื่อ 4-5 ปีก่อน เป็นไร่ละกว่า 20 ล้านบาท เช่นเดียวกับที่ดินใกล้แนวเส้นทางที่กำลังตัดใหม่ หรือถนนบายพาสไปสู่สะพานข้ามแม่น้ำเมยแห่งที่ 2 ก็มีผู้ประกาศขายไร่ละกว่า 5 ล้านบาท

ราคาที่ดินใกล้รถไฟฟ้าพุ่ง150%ทั้งประเทศขึ้น15%สีลมตร.ว.ละ 1 ล้าน

      ไทยโพสต์ : เขาใหญ่ * คลังประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ใกล้สถานีรถไฟ ฟ้าราคาพุ่ง 150% สีลมครองแชมป์ตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่วนราคาประเมินเฉลี่ยทั้งประเทศโต 15%

     นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า การประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ในวันที่ 1 ม.ค.2559-31 ธ.ค.2562 มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นจากครั้งก่อน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร หรือตามแนวโครงการรถไฟฟ้าทั้งของเดิมและเส้นทางใหม่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 75% โดยเฉพาะส่วนใกล้บริเวณสถานีรถ ไฟฟ้าราคาประเมินปรับเพิ่มสูง สุด 100-150% และต่ำสุด 25-50% ส่วนราคาประเมินเฉลี่ยทั้งประเทศจะปรับเพิ่มขึ้น 15% โดยในส่วนเขตอำเภอเมืองจังหวัดต่างๆ จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก เช่น อำเภอเมือง 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ 20-25%

     "การประเมินราคารอบใหม่พื้นที่ที่ราคาสูงสุดอยู่ที่สีลม มีราคาอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท จากเดิมตารางวาละ 8.5 แสนบาท เพราะเป็นพื้นที่ธุรกิจและเป็นพื้นที่ติดแนวรถไฟฟ้า และอันดับที่ 2 คือราชดำริมีราคาอยู่ที่ตารางวาละ 9 แสนบาท ที่ยังมีพื้นที่แปลงใหญ่อยู่มีศักยภาพในการพัฒนาในเชิงเศรษฐกิจ ทั้งนี้ ที่ดินใกล้รถไฟฟ้าสามารถประเมินปรับเพิ่มใหม่ได้ทุกปีให้สอดคล้องกับสถานการณ์ โดยไม่ต้องรอให้ครบปี 2562" นายจักรกฤศฏิ์กล่าว

     นายจักรกฤศฏิ์ กล่าวอีกว่า ส่วนพื้นที่ตามเขตเศรษฐกิจพิเศษและแนวเส้นทางรถไฟความเร็วสูง มีแนวโน้มว่าจะเกิดการเก็งกำไร จึงทำให้เชื่อว่าราคาพื้นที่โดยรอบของเขตเศรษฐกิจพิเศษจะปรับสูงขึ้นมากกว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยทั้งประเทศที่อยู่ที่ 15%

     ทั้งนี้ การประเมินราคาที่ดิน กรมดำเนินการตามนโยบายกระทรวงการคลัง ในการเดินหน้าประเมินราคาที่ดินรายแปลงให้ครบ 32 ล้านแปลง โดยในปีที่ผ่านมาทำไปได้แล้ว 12.6 ล้านแปลง ยังเหลือ 19.4 ล้านแปลง ซึ่งคาดว่าจะดำเนินการได้แล้วเสร็จภายในปี 2559 โดยราคาประเมินที่ดินรายแปลงจะ สอดคล้องกับการจัดเก็บ พ.ร.บ. ภาษีมรดก และ พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างในอนาคต

      ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการสำรวจการใช้ที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์ ที่ส่วนราชการต่างๆ ถือครองอยู่รวมกว่า 12.5 ล้านไร่ ซึ่งที่ผ่านมาพบว่ามีการนำที่ราชพัสดุไปใช้นอกลู่นอกทาง จึงจำเป็นต้องมีการหารือกับส่วนราชการต่างๆ ถึงความชัดเจนในแนวทางการบริหารที่ราชพัสดุให้มีความเหมาะสม ส่วนการขอคืนที่ราชพัสดุจากส่วนราชการที่ผ่านมาได้แจ้งขอคืนไปกว่า 8 พันไร่ โดยในปีที่ผ่านมาได้คืนประมาณ 1 พันไร่เท่านั้น

     นอกจากนี้ กรมจะเร่งเดิน หน้าพัฒนาที่ราชพัสดุ 3 โครง การที่มีความล่าช้ามานานมากให้เกิดความชัดเจน ได้แก่ โครงการพัฒนาที่ราชพัสดุหมอชิต ซึ่งผ่าน คณะทำงานสรุปรูปแบบก่อสร้าง ลงทุน อยู่ระหว่างรอเสนอปลัด กระทรวงการคลังคนใหม่ เพื่อ พิจารณาแบบร่างทีโออาร์ เจรจาผลตอบแทนกับเอกชนก่อนเสนอคณะรัฐมนตรี โครงการพัฒนาที่ราชพัสดุแปลงที่ตั้งโรงภาษีร้อยชักสามที่ให้กรอบเวลาทำงาน 30 วัน ให้แจ้งว่าสามารถเดินหน้าโครงการได้หรือไม่ และโครงการศูนย์ประชุมแห่งชาติ สิริกิติ์ ที่ให้เสนอแผนการก่อ สร้างต่อคณะกรรมการพิจารณาภาย ใน 45 วัน.