Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Wednesday, 16 November 2016 21:54

Hits: 2416

สู่ความสำเร็จด้วยอาคารที่สร้างตามความต้องการ (Build-to-Suit)

    ในปัจจุบัน บริษัทที่กำลังมองหาศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่มีอยู่ 3 ทางเลือกด้วยกัน คือ ซื้อที่ดินและสร้างอาคารเอง เช่าอาคารที่สร้างแล้วเสร็จ และเช่าอาคารจากผู้พัฒนาโครงการที่สร้างตามแบบที่ลูกค้าต้องการ (Build-to-Suit)

     อาคารที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า หรือ Build-to-Suit คือ อาคารที่ผู้พัฒนาโครงการสร้างขึ้นตามรายละเอียดที่ผู้เช่าต้องการและตกลงที่จะเช่าอาคารดังกล่าวตามเงื่อนไขได้มีการตกลงกันไว้ล่วงหน้า และทำการเช่าเมื่ออาคารแล้วเสร็จ

     การตัดสินใจว่าจะซื้อที่ดินและสร้างอาคารเอง หรือการเช่าอาคารไม่ว่าจะเป็นอาคารที่มีอยู่แล้วหรืออาคารที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า ต้องพิจารณาในหลายปัจจัย ซึ่งรวมถึงทัศนะของบริษัทต่อการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับบริษัทต่างชาติบางแห่งไม่ใช่ตัวเลือกที่น่าสนใจหากทำเลที่ต้องการนั้นตั้งอยู่นอกนิคมอุตสาหกรรม เพราะติดข้อจำกัดในเรื่องการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ

     หากเลือกที่จะเช่า สิ่งต่อไปที่ต้องพิจารณา คือ จะเช่าอาคารที่มีอยู่ในปัจจุบัน หรือจะเช่าอาคารที่สร้างขึ้นตามความต้องการของลูกค้า ทั้งนี้ โดยปกติแล้ว การพิจารณาจะขึ้นอยู่ลักษณะของอาคารที่มีอยู่ว่าตรงกับความต้องการของลูกค้าได้หรือไม่

     ผู้พัฒนาอาคารคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่เพื่อให้เช่ารายใหญ่ อย่าง ทีปาร์คและดับบลิวเอชเอ ต่างก็มีอาคารตั้งอยู่ในหลายทำเล

    คุณลักษณะมาตรฐาน คือ พื้นที่ขนาดไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร (สามารถแบ่งเช่าได้) มีอัตราการรับน้ำหนักของพื้นอยู่ที่ 3 - 5 ตันต่อตารางเมตร อาคารมีความสูง 10 - 12 เมตร มีจุดขนถ่ายสินค้าทุกๆ 1,000 ตารางเมตร และมีสะพานปรับระดับสำหรับขนถ่ายสินค้าทุกๆ 2,500 ตารางเมตร

     ทว่า สำหรับบางบริษัท คุณสมบัติเหล่านี้อาจยังไม่ตรงตามความต้องการ เพราะอาจต้องการพื้นที่ที่มีขนาดใหญ่กว่านี้ มีอัตราการรับน้ำหนักของพื้นและความสูงของอาคารมากกว่า ต้องการมีงานระบบ (M&E) ที่ดีกว่า รวมถึงรูปทรงเฉพาะของอาคาร หรือจุดขนถ่ายสินค้าในตำแหน่งที่เฉพาะเจาะจง ในกรณีนี้ การหาผู้พัฒนาโครงการที่สร้างอาคารตามความต้องการของลูกค้าเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุด

   ปัจจุบันมีผู้พัฒนาที่สนใจลงทุนในโครงการลักษณะนี้มากขึ้น และปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ผู้เช่าประสบความสำเร็จในสรรหาอาคารได้ตามความต้องการ คือ การปฏิบัติตามขั้นตอนเพื่อช่วยให้ได้ทั้งอาคารและเงื่อนไขที่ดีที่สุด สิ่งหนึ่งที่ควรทราบก็คือ โดยปกติอาคารที่สร้างขึ้นตามความต้องการของลูกค้าจะมีสัญญาเช่าระยะยาวตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต้องลงทุนสร้างอาคารตามลักษณะเฉพาะที่ตรงกับความต้องการของผู้เช่า

     นายอดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า "อันดับแรก คือ ต้องมีความชัดเจนว่าต้องการอะไรบ้าง ทั้งในเรื่องทำเลที่ตั้ง ความสะดวกในการเดินทาง การหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการใช้รถบรรทุก ขนาดและรูปร่างของที่ดิน ซึ่งเป็นการกำหนดความต้องการเบื้องต้นที่ไม่ต่างจากการเช่าอาคารที่มีอยู่แล้วในตลาด ความแตกต่างที่สำคัญคือในขั้นตอนถัดไปที่ต้องระบุรายละเอียดคุณสมบัติที่ต้องการให้ชัดเจนมากที่สุด คล้ายกับการระบุรายละเอียดให้ผู้รับเหมาในกรณีที่ลูกค้าต้องการให้สร้างอาคารตามแบบที่ต้องการ"

    รายละเอียดคือสิ่งที่สำคัญอย่างมากและจำเป็นต้องมีความครบถ้วนมากที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ เพื่อให้ผู้เช่าได้ในสิ่งที่ตรงกับความต้องการ และเพื่อให้เจ้าของพื้นที่สามารถเสนอค่าเช่าที่มีพื้นฐานมาจากรายละเอียดเดียวกันได้

    "เพื่อให้ได้อาคารที่มีเงื่อนไขและมีคุณภาพที่ดีที่สุด ผู้เช่าจำเป็นต้องทำงานร่วมกับที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้จัดการโครงการตั้งแต่ในช่วงเริ่มแรก" นายอดัมกล่าวเพิ่มเติม

     จำนวนผู้พัฒนาโครงการที่เพิ่มมากขึ้น หมายถึง ผู้เช่ามีโอกาสที่จะได้ข้อตกลงที่ดีขึ้นตามไปด้วย แต่เพื่อเป็นการประเมินข้อเสนอต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ ผู้เช่าต้องมั่นใจว่ากำลังเปรียบเทียบอาคารซึ่งมีคุณภาพใกล้เคียงกัน