ร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. ....

Details: Category: มติ ครม.; Published: Wednesday, 23 October 2024 12:17; Hits: 1050

อย่าลืม!...กดไลน์-แชร์กันด้วยนะครับ

Gov แพทองธาร18

ร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. ....

คณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติหลักการร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... ตามที่กระทรวงมหาดไทย (มท.) เสนอ

สาระสำคัญ

1. ร่างพระราชบัญญัติดังกล่าวที่กระทรวงมหาดไทยเสนอ เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากได้ใช้บังคับมาเป็นระยะเวลานาน จึงไม่เหมาะสมกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน ก่อให้เกิดประเด็นปัญหาในการตีความ กระทรวงมหาดไทยมีความจำเป็นต้องแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายดังกล่าวให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน เพื่อลดปัญหาและอุปสรรคต่อการดำรงชีวิต หรือการประกอบอาชีพโดยไม่ให้เป็นภาระแก่ประชาชนมากนัก โดยมีสาระสำคัญ เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินสามารถริเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นตามกฎหมาย หรือปล่อยปละละเลยให้สาธารณูปโภคของโครงการชำรุดทรุดโทรม หรือได้ละทิ้งหรือหลบหนี หรือเป็นบุคคลล้มละลาย เลิกบริษัทฯ หรือบริษัทฯ ร้างหรือโดยเหตุอื่นแก้ไขระยะเวลาการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและแก้ไขบทกำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการของผู้จัดสรรที่ดินให้มีอัตราโทษที่สูงขึ้น เป็นต้น ซึ่งจะเป็นการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น และสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม และการดำเนินชีวิตของประชาชนในปัจจุบัน

2. โดยที่ร่างพระราชบัญญัติดังกล่าวที่กระทรวงมหาดไทยเสนอมาในครั้งนี้ เป็นร่างพระราชบัญญัติที่ได้แก้ไขเพิ่มเติมร่างที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาแล้ว โดย 1) ตัดนิยาม “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไป (ร่างมาตรา 3) และ 2) ตัดบทบัญญัติการให้ผู้ที่ยื่นคำขอทำการแบ่งแยกที่ดินเป็นจำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไป และไม่สามารถแสดงได้ว่าการแบ่งแยกที่ดินนั้น ไม่ใช่เป็นการแบ่งแยกที่ดิน เพื่อการจัดสรรที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้ขอดำเนินการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดิน และรอการดำเนินการเรื่องการแบ่งแยกที่ดินไว้ก่อน หากผู้ขอไม่เห็นด้วย สามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง (ร่างมาตรา 5) รวมทั้ง 3) ตัดบทบัญญัติให้การจัดสรรที่ดินที่มีที่ดินแปลงย่อยรวมกันไม่ถึง 20 แปลงและได้รับใบอนุญาตก่อนวันที่พระราชบัญญัติใช้บังคับ ให้ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และให้อนุญาตใช้ได้ต่อไปจนกว่าจะมีการยกเลิกการจัดสรรที่ดิน และกรณีได้มีการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับและยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา ให้ถือว่าเป็นคำขอที่ไม่ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เว้นแต่ผู้ยื่นคำขอประสงค์จะขอรับใบอนุญาตต่อไป (ร่างมาตรา 13) ออก โดยกลับไปใช้ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่กำหนดให้การจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเป็นการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่จะแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ซึ่งตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินในการกำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน เพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง เช่น มีการกำหนดระบบและมาตรฐานของถนน ทางเดินและทางเท้า ระบบระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย การจำกัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น หากกำหนดแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไปจะทำให้ที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ถึง 19 แปลง ไม่อยู่ในข่ายของการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายนี้ อาจทำให้ประชาชนผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อสังคมหรือชุมชน เช่น ไม่มีระบบการระบายน้ำ หรือระบบบำบัดน้ำเสีย หรือไม่มีระบบกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น อาจส่งผลกระทบต่อสังคม หรือชุมชนในวงกว้างในอนาคตได้

3. กระทรวงมหาดไทยได้จัดให้มีการรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชบัญญัติในเรื่องนี้ และได้จัดทำสรุปผลการรับฟังความคิดเห็นและรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากกฎหมาย ตามมาตรา 77 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย และพระราชบัญญัติหลักเกณฑ์การจัดทำร่างกฎหมายและการประเมินผลสัมฤทธิ์ของกฎหมาย พ.ศ. 2562 เรียบร้อยแล้ว โดยร่างพระราชบัญญัติในเรื่องนี้ที่ มท. เสนอ ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมร่างพระราชบัญญัติที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้ตรวจพิจารณาแล้วบางประการ สรุปได้ดังนี้

ร่างพระราชบัญญัติที่ สคก. ตรวจแล้ว		ร่างพระราชบัญญัติที่ มท. เสนอ
● บทนิยาม		ตัดออก เนื่องจากการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่จะแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ซึ่งตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินในการกำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณสุข การรักษาคุณภาพ สิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง เช่น มีการกำหนดระบบและมาตรฐานของถนน ทางเดินและทางเท้า ระบบการระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย การกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น หากกำหนดแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไปจะทำให้ที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงถึง 19 แปลง ไม่อยู่ในข่ายของการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายนี้ อาจทำให้ประชาชนผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อสังคมหรือชุมชน เช่น ไม่มีระบบการระบายน้ำหรือระบบบำบัดน้ำเสีย หรือไม่มีระบบกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น อาจส่งผลกระทบต่อสังคมหรือชุมชนในวงกว้างในอนาคตได้ ดังนั้น จึงเห็นควรยังคงให้กำหนดการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปตามเดิม (กรณีการแบ่งแยกที่ดินไม่เกิน 10 แปลงถือว่าเป็นการใช้สอยทรัพย์สินตามปกติของเจ้าของทรัพย์สิน ถึงแม้จะมีการแบ่งแยกที่ดินไว้เพื่อจำหน่ายให้แก่บุคคลอื่นเพื่อนำไปปลูกสร้างบ้านเรือนแม้ไม่มีระบบสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐานก็ไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อประชาชนในวงกว้าง)
ร่างมาตรา 3 บัญญัติให้ “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไปไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และหมายความรวมถึงการดำเนินการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไม่ถึง 20 แปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินเพิ่มเติมภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกครั้งหลังสุด แล้วรวมกันมีจำนวนตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไปด้วย
● การยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดิน
ร่างมาตรา 5 บัญญัติให้ผู้ที่ยื่นคำขอทำการแบ่งแยกที่ดินเป็นจำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไปและไม่สามารถแสดงได้ว่าการแบ่งแยกที่ดินนั้นไม่ใช่เป็นการแบ่งแยกที่ดินเพื่อการจัดสรรที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้ขอดำเนินการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดินและรอการดำเนินการเรื่องการแบ่งแยกที่ดินไว้ก่อน หากผู้ขอไม่เห็นด้วยสามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง
● บทเฉพาะกาล
ร่างมาตรา 13 บัญญัติให้การจัดสรรที่ดินที่มีที่ดินแปลงย่อยรวมกันไม่ถึง 20 แปลงและได้รับใบอนุญาตก่อนวันที่พระราชบัญญัติใช้บังคับ ให้ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และให้อนุญาตใช้ได้ต่อไปจนกว่าจะมีการยกเลิกการจัดสรรที่ดิน และกรณีได้มีการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับและยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา ให้ถือว่าเป็นคำขอที่ไม่ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เว้นแต่ผู้ยื่นคำขอประสงค์จะขอรับใบอนุญาตต่อไป