Details

Category: บริษัทจดทะเบียน

Published: Sunday, 18 January 2015 20:06

Hits: 3997

ฟิทช์จัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ชุดใหม่ของสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ ที่BBB(tha)

ฟิทช์ เรทติ้งส์-กรุงเทพฯ/ซิดนีย์/สิงคโปร์ -15 มกราคม 2558: บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศจัดอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวสำหรับหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิชุดใหม่ของบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF(อันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวปัจจุบันอยู่ที่ ‘BBB(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ)  จำนวนเงินไม่เกิน 500 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนปี 2563 ที่ ‘BBB(tha)’ เงินที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่นี้จะนำไปใช้ชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอน

หุ้นกู้ดังกล่าวได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับเดียวกันกับอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของบริษัทฯ เนื่องจากหุ้นกู้ดังกล่าวมีสถานะเท่าเทียมกับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีหลักประกันของบริษัทฯ

ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต

อัตราส่วนหนี้สินที่สูง: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) จะลดลงแต่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 5.0 เท่าถึง 6.0 เท่าในปี 2557 ถึง 2558  ฟิทช์คาดว่า อัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ SF จะอยู่ในระดับต่ำประมาณร้อยละ 1 - 2  ในปี 2557 และในปี 2558 เนื่องจากไม่มีการเปิดศูนย์การค้าใหม่ การเปิดศูนย์การค้าใหม่ในปี 2558 น่าจะมีการเลื่อนออกไปเนื่องจากความล่าช้าของการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยที่ติดกับศูนย์การค้าใหม่แห่งหนึ่ง รวมถึงความล่าช้าในการเช่าที่ดินสำหรับศูนย์การค้าใหม่แห่งอื่นๆ จากการเลื่อนการเปิดศูนย์การค้าดังกล่าว ค่าใช้จ่ายลงทุนของ SF ในปี 2558 น่าจึงจะอยู่ในระดับต่ำด้วย

สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง:SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน นอกจากนี้ด้วยจำนวนของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารที่มีมาก ประกอบกับประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจที่มีมายาวนาน ทำให้ SF มีข้อได้เปรียบเหนือกว่าคู่แข่งขันในธุรกิจเดียวกัน โดยคุณภาพของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF จัดว่าอยู่ในระดับสูงและมีการกระจายตัวในด้านทำเลที่ตั้ง  SF สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) ให้อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดตั้งแต่เริ่มเปิดให้บริการศูนย์แรกในปี 2538 แม้ว่าบางศูนย์การค้าจะยังคงประสบปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่าและปริมาณสัญจรของลูกค้าที่ต่ำในช่วงปี 2555-2556 ก็ตาม ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของ SF น่าจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 93 - 95 ในปี 2558 (ในปี 2557อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 94)

กระแสเงินสดรับที่แน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว:  SF มีสัญญาเช่าระยะยาวครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 65 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยรายได้จากสัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นประมาณร้อยละ 30 ถึงร้อยละ 35 ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด  โดยฐานผู้เช่าหลักของSF ประกอบด้วยผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในตลาดและมีความหลากหลาย ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 5 รายแรก ครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน มีพื้นที่เช่าคิดเป็นร้อยละ 15 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้โครงการเมกาบางนา ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนขนาดใหญ่โครงการแรกของบริษัทฯ ก็เริ่มมีการจ่ายเงินปันผลให้แก่บริษัทฯ ตั้งแต่ปี 2556 โดยในช่วงต้นปี 2557 SF ได้รับเงินปันผลจากผลการดำเนินงานปี 2556 ซึ่งเป็นปีแรกที่มีการดำเนินงานเต็มปีของโครงการเมกาบางนา ซึ่งคิดเป็นประมาณร้อยละ 20 ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าของ SF ในปี 2556

การหาเงินกู้ใหม่เพื่อชำระคืนเงินกู้เดิม: SF มีหนี้สินจำนวน 533 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระภายใน 12 เดือนข้างหน้านับจากสิ้นเดือนกันยายน 2557 โดย SF มีแผนจะชำระคืนหนี้สินดังกล่าวโดยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ สภาพคล่องของ SF ได้รับการสนับสนุนจากเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นรวม 177 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกถอนจำนวน 867 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2557

ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต

ปัจจัยลบ:

• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง  ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 30 กันยายน 2557 อยู่ที่ระดับ 3.7 เท่า)
• อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่สูงกว่า 6.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 30 กันยายน 2557 อยู่ที่ระดับ 6.0 เท่า)

การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้ามีความเป็นไปได้น้อย เนื่องจากบริษัทฯ ยังมีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคตได้แก่

• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่สูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
• อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่ต่ำกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง ต่อเนื่อง

ติดต่อ:          

Primary Analyst

สมฤดี ไชยวรรัตน์

Director

+66 2108 0160

บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด

ชั้น 17, เลขที่ 57 อาคารปาร์คเวนเชอร์, ถนนวิทยุ, แขวงลุมพินี, เขตปทุมวัน

กรุงเทพฯ 10330

Secondary Analyst

ณิชยา สีมานนทปริญญา

Associate Director

+66 2108 0161

Committee Chairperson

Vicky Melbourne

Senior Director

+612 8256 3025

หมายเหตุ: การจัดอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Ratings) เป็นการวัดระดับความน่าเชื่อถือในเชิงเปรียบเทียบกันระหว่างองค์กรในประเทศนั้นๆ โดยจะใช้ในประเทศที่อันดับเครดิตแบบสากลของรัฐบาลในประเทศนั้นอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำและเมื่อมีความต้องการใช้อันดับเครดิตภายในประเทศ อันดับเครดิตขององค์กรที่ดีที่สุดของประเทศได้จัดไว้ที่ระดับ “AAA” และการจัดอันดับเครดิตอื่นในประเทศ จะเป็นการเปรียบเทียบความเสี่ยงกับองค์กรที่ดีที่สุดนี้เท่านั้น อันดับเครดิตภายในประเทศได้ถูกจัดทำขึ้นเพื่อใช้ในตลาดในประเทศเป็นหลักและจะมีสัญลักษณ์ที่กำหนดไว้ต่อท้ายจากอันดับเครดิตสำหรับประเทศนั้นๆ เช่น “AAA(tha)” ในกรณีของประเทศไทย ดังนั้นอันดับเครดิตภายในประเทศจึงไม่สามารถใช้เปรียบเทียบระหว่างประเทศได้

ข้อมูลเพิ่มเติมหาได้ที่ www.fitchratings.com

การจัดอันดับเครดิตในรายงานนี้เกิดจากความต้องการของบริษัทที่ถูกจัดอันดับ ดังนั้น ฟิทช์จึงได้รับค่าจ้างในการจัดอันดับเครดิตดังกล่าว

ในการจัดอันดับเครดิตฟิทช์ได้ใช้หลักเกณฑ์ตาม Corporate Rating Methodology: Including Short-term Ratings and Parent and Subsidiary Linkage ลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2557 และ National Scale Ratings Criteria ลงวันที่ 30 ตุลาคม 2556 หลักเกณฑ์การจัดอันดับเครดิตดังกล่าวหาได้ที่ www.fitchratings.com

การใช้อันดับเครดิตที่จัดทำโดยฟิทช์เรทติ้งส์มีข้อจำกัดและขอบเขตการใช้ ซึ่งข้อจำกัดและขอบเขตของการใช้อันดับเครดิตดังกล่าวสามารถหาได้จาก HTTP://FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS  นอกจากนี้คำจำกัดความของอันดับเครดิตและการใช้อันดับเครดิตของ ฟิทช์ เรทติ้งส์ สามารถหาได้จาก www.fitchratings.com อันดับเครดิตที่ประกาศ หลักเกณฑ์และวิธีการจัดอันดับเครดิต ได้แสดงไว้ในเว็บไซต์ดังกล่าวตลอดเวลา หลักจรรยาบรรณ การรักษาข้อมูลภายใน ความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้น แนวทางการเปิดเผยข้อมูลระหว่างบริษัทในเครือ กฎข้อบังคับรวมทั้งนโยบายและกระบวนการที่เกี่ยวข้องอื่นๆของฟิทช์ ได้แสดงไว้ในส่วน ‘หลักจรรยาบรรณ’ในเว็บไซต์ดังกล่าวเช่นกัน ฟิทช์อาจจะมีการให้บริการจัดอันดับอื่น ๆ ที่ได้รับอนุญาตให้แก่บริษัทที่ฟิทช์จัดอันดับเครดิตอยู่หรือบริษัทที่เกี่ยวข้องกับบริษัทที่ฟิทช์จัดอันดับเครดิตอยู่  ซึ่งรายละเอียดสำหรับการให้บริการจัดอันดับอื่น ๆ ดังกล่าวโดยนักวิเคราะห์หลัก (Lead Analyst) ที่อยู่ในหน่วยงานของฟิทช์ที่จดทะเบียนในสหภาพยุโรป ได้แสดงไว้ที่หน้าแรกของบริษัทนั้น ๆ ในเว็ปไซต์ของฟิทช์ เรทติ้งส์ www.fitchratings.com

Fitch Rates Siam Future Development’s THB500m Bonds ‘BBB(tha)’

Fitch Ratings-Bangkok/Sydney/Singapore-15 January 2015: Fitch Ratings (Thailand) Limited has assigned Siam Future Development Public Company Limited’s (SF; BBB(tha)/Stable) new issue of up to THB500m of senior unsecured debentures due in 2020 a National Long-Term Rating of ‘BBB(tha)’. The proceeds will be used to refinance maturing debentures. 

The notes are rated at the same level as SF’s National Long-Term Rating as they represent direct, unconditional, unsecured and unsubordinated obligations of the retail property developer.

Key Rating Drivers

High Financial Leverage: Fitch expects SF’s net adjusted debt to EBITDAR to improve but remain high at 5.0x-6.0x during 2014-2015. Fitch expects SF’s recurring income growth to be low at 1%-2% in 2014-2015 because there will not be any new centres opening. The opening of new centres in 2015 is likely to be postponed due to a delay in construction of the residential project adjacent at one of the centres and a delay in securing the land leases for the others. With the delays, capex in 2015 is likely to be small. 

Strong Market Position: SF is a leading developer of Thai medium-sized open-air shopping centres. SF’s larger portfolio, greater experience and expertise in this niche give it an advantage over its peers. SF has a good-quality and diversified shopping-centre portfolio in terms of location. It has maintained an average occupancy of more than 90% since the opening of its first centre in 1995, despite tenant problems and low traffic in some major centres in 2012-2013. Fitch expects SF’s average occupancy to be at about 93%-95% in 2015 (2014: about 94%).

Secured Cash Flow: SF has long-term leases for about 65% of its total gross leaseable area (GLA), which account for around 30%-35% of total recurring income. Its anchor tenants are also high profile and diversified. Its five largest tenants account for 40% of total GLA, while the largest tenant, which occupies 15% of total GLA, is a related company. Mega Bangna, its first mega JV project, has contributed cash flow in the form of dividends since 2013. The dividend from Mega Bangna’s first full year of operation, which was paid in early 2014, was about 20% of SF’s EBITDAR in 2013. 

Reliance on Refinancing: SF’s THB533m of debt will mature over the next 12 months from 30 September 2014. The company plans to refinance the maturing debt with new debentures. SF’s liquidity is supported by cash balances and short-term investments of THB177m, and undrawn committed bank facilities of THB867m at end-September 2014.

Rating Sensitivities

Negative: Future developments that may, individually or collectively, lead to negative rating action include:

- Deterioration in recurring income with the ratio of rental-derived EBITDA to interest expense at below 3.0x on a sustained basis (12 months to 30 September 2014: 3.7x)

-Financial leverage as measured by adjusted net debt to EBITDAR at above 6.5x on a sustained basis (12 months to 30 September 2014: 6.0x)

Positive rating action is unlikely over the next 12-18 months due to the company’s sustained high financial leverage. However, future developments that may, individually or collectively, lead to positive rating action include:

-Improvement in recurring income with the ratio of rental-derived EBITDA to interest expense at above 4.5x on a sustained basis

-Financial leverage at below 4.5x on a sustained basis

Contacts:

Primary Analyst

Somruedee Chaiworarat

Director

+66 2108 0160

Fitch Ratings (Thailand) Limited

Level 17, Park Ventures, 57 Wireless Road, Lumpini, Patumwan,

Bangkok 10330

Secondary Analyst

Nichaya Seamanontaprinya

Associate Director

+66 2108 0161

Committee Chairperson

Vicky Melbourne

Senior Director

+612 8256 0325

Note to Editors: Fitch’s National ratings provide a relative measure of creditworthiness for rated entities in countries with relatively low international sovereign ratings and where there is demand for such ratings. The best risk within a country is rated ‘AAA’ and other credits are rated only relative to this risk. National ratings are designed for use mainly by local investors in local markets and are signified by the addition of an identifier for the country concerned, such as ‘AAA(tha)’ for National ratings in Thailand. Specific letter grades are not therefore internationally comparable.

Additional information is available at www.fitchratings.com.

Applicable criteria, 'Corporate Rating Methodology - Including Short-Term Ratings and Parent and Subsidiary Linkage', dated 28 May 2014, and ‘National Scale Ratings Criteria’, dated 30 October 2013, are available at www.fitchratings.com.

ALL FITCH CREDIT RATINGS ARE SUBJECT TO CERTAIN LIMITATIONS AND DISCLAIMERS. PLEASE READ THESE LIMITATIONS AND DISCLAIMERS BY FOLLOWING THIS LINK: HTTP://FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. IN ADDITION, RATING DEFINITIONS AND THE TERMS OF USE OF SUCH RATINGS ARE AVAILABLE ON THE AGENCY'S PUBLIC WEBSITE 'WWW.FITCHRATINGS.COM'. PUBLISHED RATINGS, CRITERIA AND METHODOLOGIES ARE AVAILABLE FROM THIS SITE AT ALL TIMES. FITCH'S CODE OF CONDUCT, CONFIDENTIALITY, CONFLICTS OF INTEREST, AFFILIATE FIREWALL, COMPLIANCE AND OTHER RELEVANT POLICIES AND PROCEDURES ARE ALSO AVAILABLE FROM THE 'CODE OF CONDUCT' SECTION OF THIS SITE. FITCH MAY HAVE PROVIDED ANOTHER PERMISSIBLE SERVICE TO THE RATED ENTITY OR ITS RELATED THIRD PARTIES. DETAILS OF THIS SERVICE FOR RATINGS FOR WHICH THE LEAD ANALYST IS BASED IN AN EU-REGISTERED ENTITY CAN BE FOUND ON THE ENTITY SUMMARY PAGE FOR THIS ISSUER ON THE FITCH WEBSITE.