Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Monday, 26 May 2014 23:47

Hits: 4271

ไนท์แฟรงค์ เผยการเมืองไม่กระทบ ตลาดคอนโดมิเนียม ชี้ แนวโน้มคอนโดมิเนียมย่านสีลม สาทรและพระราม 3 อยู่ในช่วงราว 2 พันถึง 4.5 พันยูนิตต่อปี

    มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและผู้อำนวยการหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาซัพพลายคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในย่านสีลม-สาทร-พระราม 3 อยู่ในช่วงประมาณ 2,000 ถึง 4,500 ยูนิตต่อปี บริเวณนี้มีซัพพลายคอนโดมิเนียมคิดเป็น 4-8% ของตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพ

      สำหรับ คอนโดมิเนียมเกรดบี ซัพพลายทั้งหมดในย่านสีลม-สาทร-พระราม 3 ตั้งแต่ปี 2551-2556 เท่ากับ 4,020 ยูนิต คิดเป็น 29% ของซัพพลายในบริเวณนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมเกรดซีแล้ว พบว่ามีการแข่งขันในการปล่อยเช่ามากกว่าเพราะมีซัพพลายเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด 

    เนื่องจากซัพพลายที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัดในสีลม สาทรและพระราม 3 และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ราคาคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จึงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราการเติบโตเฉลี่ยประจำปีของราคาคอนโดมิเนียมโครงการต่างๆ ในย่านนี้คิดเป็น 7.8%.

   มร. ข่าน อธิบายว่าตามปกติแล้ว ผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าที่พักอาศัยในกรุงเทพเป็นเวลา 1 ปี ยิ่งผู้เช่าทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาสั้นๆ อัตราค่าเช่ายิ่งมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตามยูนิต 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 2 ห้องนอน จำนวนซัพพลายยูนิต 1 ห้องนอนที่สูงกว่าในตลาดจึงทำให้เกิดการแข่งขันในการปล่อยเช่าที่พักอาศัยมากขึ้น สำหรับการลงทุน เจ้าของต้องซื้อคอนโดมิเนียมเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปีเพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) สำหรับการขายคอนโดมิเนียม ดังนั้นจึงควรมองการลงทุนคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์จากทั้งผลตอบแทนค่าเช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนที่เป็นไปได้ด้วย

    ยูนิต 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับนักลงทุนคิดเป็น 6.1% ถึง 7.7% จากค่าเช่าตั้งแต่ 18,000 ถึง 35,000 บ./ด.

    ยูนิต 2 ห้องนอนให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าสำหรับนักลงทุนคิดเป็น 6.3% - 6.8% จากค่าเช่าตั้งแต่ 25,000 ถึง 50,000 บ./ด.

    อัตราค่าเช่าสำหรับยูนิต 1 ห้องนอนบนถนนเจริญราษฎร์ถูกตั้งราคาไว้อย่างต่ำตั้งแต่ 15,000 -20,000 บ./ด. ให้ผลตอบแทนค่าเช่าคิดเป็น  6.3-7.3% อัตราค่าเช่าสำหรับยูนิต 2 ห้องนอนบนถนนเจริญราษฎร์ถูกตั้งราคาไว้อย่างต่ำตั้งแต่ 30,000-35,000 บ./ด. ให้ผลตอบแทนค่าเช่าคิดเป็น  6.8-7.0%

      ศูนย์กลางย่านธุรกิจหลัก (CBD) ในกรุงเทพ คือ ย่านสาทรและสีลมคิดเป็นซัพพลายพื้นที่อาคารสำนักงาน 36% ในศูนย์กลางธุรกิจ เมื่อเปรียบเทียบโดยค่าเช่าที่สูงขึ้นในตัวเมือง คอนโดมิเนียมที่สามารถเดินทางไปมาสะดวกและอยู่ใกล้ย่านธุรกิจดังกล่าวจะดึงดูดผู้เช่าที่ทำงานในสำนักงานย่านสีลมและสาทร

      มร.ข่าน คาดการณ์ว่าการเกิดการรวมตัวของประชาคมอาเซียนจะขับเคลื่อนดีมานด์การขยายตัวทางธุรกิจและที่พักอาศัย ต้องขอบคุณความพร้อมของระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ตั้งที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ของประเทศไทย การลงทุนต่างประเทศของบริษัทข้ามชาติคาดว่าจะเติบโตขึ้นจากหลักฐานที่แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 90% การเติบโตทางเศรษฐกิจจากการหมุนเวียนที่มีศักยภาพของประเทศสมาชิก AEC จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาค ดีมานด์ทรัพย์สินที่พักอาศัยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอันเป็นผลมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจซึ่งจะเป็นผลดีต่อประเทศไทย

    มร. ข่าน กล่าวเพิ่มเติมว่า โดยไม่พิจารณาถึงการเพิ่มมูลค่าทุนที่เป็นไปได้เฉลี่ย 7.8% ของราคาคอนโดมิเนียมในสีลม สาทร และพระราม 3 คอนโดมิเนียมของไทยให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่ามากเมื่อเปรียบเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลทั้งระยะยาวและระยะปานกลางของมาเลเซียและสิงคโปร์

    อย่างไรก็ตาม มร. ข่าน คาดการณ์ว่าเพราะซัพพลายที่ดินที่มีจำกัดสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ต้นทุนค่าจ้างแรงงานและวัสดุก่อสร้างจะผลักดันราคาคอนโดมิเนียมในอนาคต เพราะจากการประเมินราคาที่ดินครั้งล่าสุดในเดือนกรกฎาคม ปี 55 (ทำการประเมินทุก 4 ปี) ที่ดินในบริเวณสีลมถูกประเมินราคาเพิ่มขึ้นจาก 650,000 เป็น 850,000 บ./ตรว. (จาก 162,500 บ./ตรม. เป็น 212,500 บ./ตรม.) เพิ่มขึ้น 7.7% ต่อปี

     มร. ข่าน ได้ชี้ให้เห็นว่าประเด็นทางการเมืองในประเทศไทยในปัจจุบันไม่ใช่ปัญหาใหญ่ สถานการณ์ดูยากลำบากในช่วง 4-5 เดือนแรก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการซื้อขายเบาบาง หลังจากนั้นสถานการณ์จะค่อยๆ กระเตื้องขึ้น

    แม้จะมีความวุ่นวายทางการเมือง ภาคเอกชนยังเข้มแข็งและก้าวต่อไปได้ดี ผลประกอบการที่ดีของเอกชนจะช่วยเศรษฐกิจของไทยในภาพรวม ข้อดีของความไม่สงบทางการเมืองก็คือภาวะตลาดคอนโดมิเนียมไทยจะเย็นลงโดยปริยาย ซึ่งหมายถึงซัพพลายคอนโดมิเนียมเกิดใหม่จะยังไม่มีการเปิดตัวออกมาและคอนโดมิเนียมที่อยู่ในตลาดอยู่แล้วจะถูกขายออกไป ซึ่งสิ่งนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดสถานการณ์ซัพพลายคอนโดมิเนียมในตลาดสูงเกินความต้องการ

    อย่างไรก็ตาม ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา ไนท์แฟรงค์ได้นำโครงการที่พักอาศัยในประเทศไปจัดแสดงที่เมืองกัวลาลัมเปอร์ ซึ่งเราได้รับการตอบรับจากนักลงทุนเป็นอย่างดี

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย