Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Friday, 30 May 2014 22:16

Hits: 4008

ไนท์แฟรงค์ ชี้แนวโน้มธุรกิจค้าปลีก บริเวณกรุงเทพตอนใต้-ตะวันตกสดใส หลังประชาชนนิยมซื้อสินค้าและใช้บริการใกล้ที่พักอาศัย

     นายสุรศักดิ์ ลิมปอารยะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริเวณรอบนอกกรุงเทพมหานครทางตอนใต้-ตะวันตก ปัจจุบันถือว่ามีพื้นที่ที่ประกอบธุรกิจประเภทค้าปลีกค่อนข้างมาก ซึ่งจากผลสำรวจของบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด พบว่า พื้นที่ธุรกิจค้าปลีกในบริเวณนี้มีราว 477,957 ตารางเมตร จากจำนวนโครงการธุรกิจค้าปลีก 34 โครงการ โดยประเภทของธุรกิจค้าปลีกบริเวณนี้ประกอบด้วย 4 ประเภทหลัก คือ

     1. ศูนย์การค้า มีลักษณะเป็นอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจค้าปลีกหลากหลายประเภท โดยมีการวางทางเดินเชื่อมต่อกันเพื่อความสะดวก ศูนย์การค้าจะประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้า ร้านค้า ซุปเปอร์มาร์เก็ต โดยส่วนใหญ่ศูนย์การค้ามักมีพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ นำเสนอสินค้าหลากหลายชนิด

     2. ไฮเปอร์มาร์เก็ต เป็นธุรกิจค้าปลีกระดับใหญ่ ที่มีการเชื่อมรวมห้างสรรพสินค้าและซูเปอร์มาเก็ตไว้ด้วยกัน ดังนั้น ไฮเปอร์มาเก็ตจึงเป็นธุรกิจค้าปลีกที่มีขนาดใหญ่ ประกอบด้วยสินค้าหลากหลาย ทั้งสินค้าบริโภค และ สินค้าอุปโภค ที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน

    3. คอมมิวนิตี้มอลล์ เป็นรูปแบบการแข่งขันแบบใหม่ของธุรกิจค้าปลีก ที่มีการปรับแต่งให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของวิถีชีวิตของคนส่วนใหญ่ เนื่องจากผู้บริโภคมีความต้องการซื้อสินค้าในสถานที่ที่มีสินค้าครบถ้วนและตั้งอยู่ใกล้บ้าน คอมมิวนิตี้มอลล์เป็นธุรกิจค้าปลีกที่พื้นที่ร้านค้าปล่อยเช่าได้อย่างง่ายดาย ทั้งนี้เนื่องจากความสะดวกในการเข้าถึงของลูกค้า โดยขับรถยนต์จากบ้านเพียง 2-5 นาที โดยห้างประเภทนี้มีรูปแบบที่สบายๆ โดยมีสินค้าพร้อม ลูกค้าสามารถดื่มกาแฟ รับประทานของว่าง หรือรับประทานอาหารเย็นในบรรยากาศแบบพักผ่อน  สบายๆ และเป็นแบบครอบครัว

     4. สเปลเชียลตี้ สโตร์ เป็นรูปแบบธุรกิจค้าปลีกที่ประกอบด้วยสินค้ากลุ่มหนึ่งกลุ่มใด หากแต่ว่ามีหลายหมวดหมู่ โดยที่ร้านค้าประเภทนี้จะมีสินค้ากักตุนไว้เป็นจำนวนมาก และหลายประเภท และผู้ประกอบการที่มีความชำนาญในการให้บริการ นโยบายด้านราคาโดยทั่วไปจะอยู่ในระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาสูง ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับรูปแบบและผู้ประกอบการ ธุรกิจค้าปลีกรูปแบบนี้มีหลายแบบ กล่าวคือ รูปแบบการที่เจ้าของดำเนินการเอง หรือ รูปแบบเครือข่ายโดยที่มีข้อได้เปรียบในการซื้อสินค้าจำนวนมากและมีคลังเก็บสินค้า ความหลากหลายของสินค้าสามารถสร้างความแตกต่างระหว่างธุรกิจค้าปลีกประเภทนี้กับห้างสรรพสินค้าและซูเปอร์มาเก็ตได้

     นายสุรศักดิ์ กล่าวว่าบริเวณชานเมืองทางตอนใต้-ตะวันตก ถือว่าเป็นบริเวณที่มีโครงการที่พักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และปัจจุบันยังมีโครงการคอนโดมิเนียมทั้งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และสร้างเสร็จแล้วเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้บริเวณนี้ยังรายล้อมไปด้วยแหล่งงาน อันได้แก่ โรงงานการผลิตต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณนี้เป็นจำนวนมาก ดังนั้นบริเวณนี้จึงเป็นบริเวณที่มีจำนวนประชากรค่อนข้างหนาแน่น หากแต่กำลังซื้ออาจจะไม่สูงเมื่อเทียบกับในพื้นที่บริเวณชานเมืองฝั่งตะวันออก ในขณะที่สินค้าแบรนด์ต่างๆเร่งขยายสาขาอันเนื่องมาจากการขยายตัวของเมือง โดยระบบขนส่งมวลชนของรัฐมีการพัฒนาดีขึ้น ทำให้คนเริ่มย้ายถิ่นฐานไปอยู่บริเวณชานเมืองเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากบริเวณในเมืองค่อนข้างหนาแน่นมาก อีกทั้งปัญหาทางเศรษฐกิจ อันได้แก่ ค่าครองชีพที่ค่อนข้างสูง ค่าน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้คนนิยมซื้อสินค้าและใช้บริการใกล้ที่พักอาศัยของตัวเอง

     ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยระบุว่า อุปสงค์ธุรกิจค้าปลีกบริเวณนี้มีอัตราการใช้พื้นที่ค่อนข้างสูง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 96.9 หากแต่อัตราการใช้พื้นที่ศูนย์การค้าในบริเวณนี้มีอัตราการใช้พื้นที่ค่อนข้างสูงกว่าคอมมิวนิตี้มอลล์ โดยอัตราการใช้พื้นที่ศูนย์การค้าอยู่ที่ร้อยละ 98.8 ส่วนอัตราการใช้พื้นที่คอมมิวนิตี้มอลล์อยู่ที่ร้อยละ 93.6  

     จากการสำรวจพื้นที่ชานเมืองบริเวณกรุงเทพตอนใต้-ตะวันตก ยังพบว่า มีโครงการธุรกิจค้าปลีกที่เตรียมเปิดให้บริการที่ตั้งอยู่ ณ บริเวณนี้ราว 8 โครงการ โดยมีโครงการแบบศูนย์การค้าเพียง 1 โครงการ คือ เซ็นทรัลพลาซ่า ศาลายา นอกจากนี้ อีก 8 โครงการเป็นโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์

    อัตราเฉลี่ยของราคาค่าเช่าในธุรกิจค้าปลีกในบริเวณนี้ พบว่ามีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ราว 400 บาท ต่อ ตารางเมตร ต่อ เดือน ถึง 2,500 บาท ต่อ ตารางเมตร ต่อ เดือน โดยอัตราค่าเช่าในศูนย์เดียวกัน จะมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของพื้นที่ร้านค้า หากตั้งอยู่ในบริเวณที่มีคนผ่านไปมามาก ราคาค่าเช่าจะสูง นอกจากนี้ประเภทร้านค้ายังมีผลต่ออัตราค่าเช่า กล่าวคือ ร้านค้าประเภทแฟชั่น จะได้รับอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า ร้านค้าประเภทอาหาร ขนาดของพื้นที่เช่า หากเป็นขนาดเล็ก ราคาต่อตารางเมตรจะสูงกว่าพื้นที่เช่าที่มีขนาดใหญ่ นอกจากนี้ร้านค้าที่เป็นแม็กเน็ท ที่สามารถดึงผู้คนให้เข้ามาใช้บริการของศูนย์ฯ หรือห้างฯ ได้ มักจะได้ค่าเช่าที่ไม่แพง หรืออาจจ่ายค่าเช่าในรูปแบบ GP (Gross Profit) เช่น สตาบัค หรือร้านค้าประเภท Anchor Tenant ที่เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น สถานออกกำลังกาย ห้างสรรพสินค้า มักได้ค่าเช่าต่อตารางเมตรต่ำกว่า

     นายสุรศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า พื้นที่บริเวณกรุงเทพตอนใต้-ตะวันตก ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสำหรับธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบศูนย์การค้าค่อนข้างสูง เนื่องจากมีจำนวนศูนย์การค้าเพียง 3 แห่ง ในบริเวณนี้ นอกจากนี้ไฮเปอร์มาเก็ตยังเป็นธุรกิจค้าปลีกที่มีศักยภาพสูงเช่นกัน สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในบริเวณนี้มักเป็นกลุ่มคนไทยที่พักอาศัย และคนงานที่ทำงานในโรงงานบริเวณใกล้เคียง ซึ่งมีจำนวนค่อนข้างมาก อย่างไรก็ดีธุรกิจค้าปลีกในบริเวณนี้ ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นสินค้าอุปโภคบริโภค ที่จำเป็นในชีวิตประจำวันเพื่อการดำรงชีวิต อันได้แก่ ร้านอาหาร ซุปเปอร์มาเก็ต และอื่นๆ ทั้งนี้เนื่องจากกลุ่มคนส่วนใหญ่ ณ บริเวณนี้ มีรายได้ไม่มากนัก

    ส่วนระดับราคาค่าเช่ามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนอุปทานที่มีลดน้อยลง ในขณะที่อุปสงค์มีจำนวนมาก นอกจากนี้ราคาค่าเช่ามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเนื่องมาจากค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น การขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย อีกทั้งการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของรัฐ เป็นตัวผลักดันให้มีจำนวนประชากรย้ายเข้ามาอยู่ ณ บริเวณนี้ ที่จะส่งผลให้จำนวนผู้เข้าใช้บริการในธุรกิจค้าปลีกเพิ่มขึ้นอีกด้วย

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย