Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Saturday, 31 October 2015 11:33

Hits: 2273

ไนท์แฟรงค์ เผยตลาดคอนโดฯระดับซุปเปอร์ไพร์ม ในกทม.อนาคตสดใส เช่นเดียวกับย่านซุปเปอร์ไพร์มในกรุงลอนดอน

     ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ และกรุงลอนดอน เป็นหนึ่งในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเจริญเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อระดับอภิมหาเศรษฐีทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับซุปเปอร์ไพร์มเพื่อใช้อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สอง ขณะที่อุปสงค์ด้านคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในทั้งสองเมืองนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดตามไปด้วย

     มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยระบุว่าคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในกรุงเทพฯ เติบโตเป็นอย่างมากในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา โดยคอนโดกลุ่มนี้ได้ก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นครั้งแรกในปี 2008 จากการเปิดตัวโครงการ เดอะสุโขทัย เรสซิเดนซ์เซส (The Sukhothai Residences) ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสาทร นับว่าเป็นโครงการคอนโดมีเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มแห่งแรกในประเทศ

    มร. ข่าน เผยว่า ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมสุดหรูในกรุงเทพฯ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจได้ไต่ระดับขึ้นจาก 184,000 บาทต่อตารางเมตร ไปจนถึงเกือบ 400,000 บาทต่อตารางเมตรในช่วงกลางปี 2015 ที่ผ่านมา มร. ข่าน ยังกล่าวต่ออีกว่า การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาขายคอนโดหรูเหล่านี้มีสาเหตุหลักมาจากการขาดแคลนที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทหรูหราบนอาคารสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ไม่ว่าจะเป็นย่านสุขุมวิท ราชดำริ สีลม สาทร ศาลาแดง หลังสวน เพลินจิต ชิดลมหรือถนนวิทยุ "ดังนั้น โครงการใดๆ ก็ตามที่จะเปิดตัวในพื้นที่เหล่านี้ จะต้องเป็นคอนโดมิเนียมซุปเปอร์ไพร์มหรือระดับไฮเอนด์  จึงทำให้ราคาขายสูงตามไปด้วย" มร. ข่าน กล่าว

     ปัจจุบัน ตลาดซุปเปอร์ไพร์มมีส่วนแบ่งทางการตลาดเพียงร้อยละ 1 ของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เท่านั้น จากโครงการรวมทั้งหมดจำนวน 8 โครงการ ทั้งนี้ ผลการวิจัยจากไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยว่า อุปทานคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2015 นั้น มีจำนวนทั้งหมด 1,541 หน่วย หากเปรียบเทียบกับจำนวนเพียง 196 หน่วยในปี 2008 โดยย่านลุมพินีนำหน้าย่านศูนย์กลางธุรกิจอื่นๆ ในกรุงเทพฯ ในด้านอุปทานที่สูงที่สุด ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 33 หรือ 508 หน่วยจาก 1,541 หน่วย ตามมาด้วยย่านสาทร คิดเป็นร้อยละ 25  สุขุมวิท ร้อยละ  22 และย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยา ร้อยละ 20

     ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมซุปเปอร์ไพร์มมักวางจุดขายของโครงการระดับหรูนี้ให้เป็น “สินค้าไลฟ์สไตล์” ที่มีบริการเต็มรูปแบบหรือเทียบเท่ากับบริการจากโรงแรมระดับ 5-6 ดาว  มร. ข่าน กล่าวว่า คอนโดมิเนียมเหล่านี้มีขนาดกว้างขวางและหรูหรา ราคาขายต่อหน่วยเริ่มต้นที่ 15-20 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่มีขนาดตั้งแต่ 2-3 ห้องนอน ก่อนหน้านี้ในช่วงปี 2013 - 2014 มีบางโครงการที่สร้างคอนโดหรูหราประเภท 1 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม คอนโดดังกล่าวมีขนาดที่กว้างขวาง โอ่อ่าเท่าเทียมกันและตั้งอยู่ในอาคารสูง คอนโดมิเนียมซุปเปอร์ไพร์มเหล่านี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับเวิลด์คลาส พร้อมพื้นที่จอดรถที่กว้างขวาง โดยส่วนมากจะได้รับการบริหารจัดการโดยเครือโรงแรมระดับ 5 ดาว จุดเด่นของโครงการคือความสะดวกสบาย ซึ่งถือเป็นส่วนผสมที่สำคัญของความหรูหราระดับซุปเปอร์ไพร์ม เพราะผู้ซื้อมองหาความสะดวกสบายในการเดินทางไปยังโรงพยาบาลที่มีมาตรฐานระดับสากล โรงเรียนนานาชาติ รวมทั้งแหล่งร้านอาหารและร้านค้าช้อปปิ้งระดับไฮเอนด์ เป็นต้น

      มร.ข่าน ยังได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนอีกด้วย โดยเผยว่าเทรนด์การอยู่อาศัยในระดับซุปเปอร์ไพร์มนั้นยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ประเภท 2- 3 ห้องนอน ที่มีขนาดพื้นที่ประมาณ 900 - 1,200 ตารางฟุต (90-120 ตารางเมตร) กำลังเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะในย่านไพร์มของกรุงลอนดอน เช่น Kensington, Knightsbridge, Westminster, Belgravia, Hyde Park, และ Notting Hill  

     ราคาของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในลอนดอน ขยายตัวเพิ่มขึ้นมากกว่าร้อยละ 20 ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยราคาได้ไต่สูงขึ้นถึง 2,200-2,900 ปอนด์ต่อตารางฟุตในปัจจุบัน

    นอกจากย่านไพร์มใจกลางกรุงลอนดอน (Prime Central London) แล้ว ย่านที่มีพื้นที่ติดกัน ซึ่งเรียกว่า Prime Outer London เช่น Tower Bridge, King’s Cross, Waterloo, Canary Wharf  ได้ขยายตัวอย่างรวดเร็วและกำลังจะ5กลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่สำหรับโครงการซุปเปอร์ไพร์มในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากการก่อสร้างโครงการระบบรถไฟฟ้าใต้ดินความเร็วสูง หรือ Crossrail ที่มีมูลค่าโครงการกว่า 2 พันล้านปอนด์ โดยมีกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2018 "ระบบขนส่งนี้เปรียบเสมือนทางลัดที่จะอำนวยความสะดวกในการเดินทางจากย่านนี้ไปในยังศูนย์กลางธุรกิจ เช่น Bond Street และ Oxford Street ซึ่งจะใช้เวลาเพียง 15 นาทีเทียบกับปัจจุบันที่ใช้เวลาถึง 45 นาที" มร. ข่าน กล่าว

     ผลวิจัยจากไนท์แฟรงค์ คาดการณ์ว่า ในช่วงปี 2015-2018 ราคาที่พักอาศัยในย่าน Prime Central London จะทะยานสูงขึ้นเป็นร้อยละ 22 ในขณะที่ย่าน Prime Outer London จะได้ขยายตัวที่ร้อยละ 22-23 เช่นเดียวกัน

     มร.ข่าน กล่าวต่ออีกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในกรุงลอนดอนจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสัดส่วนของอุปสงค์ที่สูงกว่าอุปทาน ผลวิจัยจากไนท์แฟรงค์ ระบุว่า ในขณะนี้อุปทานเฉลี่ยอยู่ที่ 35,000 หลังต่อปี ในขณะที่อุปสงค์อยู่ที่ 50,000 หลังต่อปี "เมื่ออุปสงค์มาก แต่อุปทานน้อย ทุกคนจึงต้องการที่จะเป็นผู้ขาย ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนในขณะนี้จึงกลายเป็นตลาดที่เติบโตอย่างมาก" มร. ข่าน กล่าว

    มร.ข่าน สรุปต่อท้ายว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในกรุงเทพฯ จะไม่ได้รับผลกระทบจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในช่วงปลายปี 2015 หากแต่ AEC จะช่วยกระตุ้นตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยให้ขยายตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการย้ายถิ่นฐานของผู้คนในภูมิภาคเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ และต้องการที่จะเช่าที่พักอาศัยตั้งแต่ระดับเกรด B + ถึงเกรด A