Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Sunday, 22 November 2015 08:30

Hits: 2426

IRM เผยปัญหาการจดทะเบียนนิติบุคคลหลายแห่งในโครงการเดียวกัน ยืนยันทั้งผู้ซื้อ-ขายได้รับประโยชน์แนะทางออกยุบรวมเป็น 1 นิติบุคคล

      อินเตอร์เรียลตี้เผยทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการจดทะเบียนนิติบุคลอาคารชุดแบบหลายนิติในโครงการเดียวกัน แต่ทุกโครงการมีปัญหาที่เกิดจากการบริหารจัดการ ทั้งเรื่องการจัดประชุม ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและที่ดินภาระจำยอม IRM ยืนยันข้อกฎหมายทำให้ทางออกการยุบรวมเป็น 1 นิติใน 1 โครงการเป็นไปได้ยาก

      นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM)  และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมหลายแห่งที่มีหลายอาคารในโครงการเดียวกันจำเป็นต้องจดจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดในลักษณะหลายนิติบุคคลฯ จึงทำให้เกิดข้อดีและข้อเสียที่เป็นปัญหาตามมา โดยทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคจะได้รับประโยชน์ รวมทั้งต้องแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมา เช่น ผู้ประกอบการสามารถขายและโอนได้โดยไม่ต้องรอให้โครงการสร้างเสร็จทั้งโครงการ เพราะตามกฎหมายกำหนดว่าถ้าจะจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเดียวกัน อาคารสุดท้ายต้องสร้างเสร็จก่อนจึงจะสามารถโอนอาคารแรกให้กับผู้ซื้อได้ สำหรับผู้บริโภคนั้นจะได้รับประโยชน์ในเรื่องระบบสาธารณูปโภค ที่ดินเป็นภาระจำยอม  เช่น ทางเข้า-ออก  สวนสาธารณะ ถ้ามีหลายนิติบุคคลในโครงการเดียวกันจะต้องรับผิดชอบค่าบำรุงร่วมกันทำให้ประหยัดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้แล้วการจ้างมืออาชีพเข้ามาบริหารจัดการเพียง 1 รายจะสามารถบริหารทรัพย์สินทุกอาคารในโครงการได้

     สำหรับ ข้อเสียนั้นนายธนันทร์เอกเปิดเผยเพิ่มเติมว่า การมีหลายนิติบุคคลในโครงการเดียวกันจะมีปัญหาเรื่องความคิดเห็นและความต้องการของกรรมการแต่ละอาคารที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะเรื่องการบริหารจัดการสาธารณูปโภคที่ต้องรับผิดชอบร่วมกันอาจเกิดการขัดแย้งกันได้ จึงจำเป็นต้องใช้มืออาชีพในการบริหารทรัพย์สินเข้ามาบริหารและทำหน้าที่แก้ปัญหา รวมทั้งประสานให้คณะกรรมการของแต่ละอาคารได้ประโยชน์ร่วมกันอย่างสูงสุด โดยส่วนใหญ่แล้วนักบริหารทรัพย์สินจะเสนอให้ตั้งกรรมการกลางขึ้นมาจากตัวแทนของแต่ละนิติบุคคลฯ เพื่อร่วมกันพิจารณาและบริหารจัดการเกี่ยวกับปัญหาต่างๆ ที่ยังแก้ไขไม่ได้

        นอกจากนี้ แล้วการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางที่เป็นภาระจำยอมร่วมกันของแต่ละนิติบุคคลฯ ทั้งเรื่องทางเข้า-ออก และสวนสาธารณะจะต้องรับผิดชอบร่วมกัน ซึ่งจะต้องแยกการจัดการออกจากแต่ละนิติบุคคลฯ เช่น อาจต้องเปิดบัญชีใหม่สำหรับงบประมาณในการจัดการดูแลเฉพาะทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะยุ่งยากมากขึ้นจึงจำเป็นต้องมีทีมงานบริหารจัดการที่เป็นมืออาชีพเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการ  เพื่อทำหน้าที่ในการกำหนดรูปแบบการบริหารจัดการในเชิงบูรณาการร่วมกับคณะกรรมการ

       “อีกเรื่องหนึ่งที่มักมีปัญหาเสมอ คือการประชุมร่วมระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหมดซึ่งเป็นไปได้ยาก  ส่วนใหญ่จะจัดการประชุมแต่ละนิติบุคคลก่อนแล้วจึงลงมติร่วมกัน ซึ่งทำให้เสียเวลาในการจัดการกับปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นกับแต่ละอาคาร จึงจำเป็นต้องมีทีมตัวแทนในการบริหารนิติบุคคลเข้ามาช่วยในการจัดการประชุม และสรุปมติต่าง ๆ ที่ใช้ในการตัดสินใจในการแก้ปัญหาต่าง ๆ ให้ได้อย่างรวดเร็ว” นายธนันทร์เอกกล่าวและเปิดเผยเพิ่มเติมว่า เมื่อแต่ละอาคารในโครงการเดียวกันมีการจัดตั้งนิติบุคคล หากเกิดปัญหาเรื่องการบริหารจัดการร่วมกันสามารถแก้ไขได้โดยการจัดการประชุมร่วมกันทุกนิติบุคคลเพื่อขอมติที่ประชุมยกเลิกนิติบุคคลของแต่ละอาคาร และทำการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลเดียวเพื่อบริหารอาคารทั้งหมดในโครงการ แต่เป็นเรื่องยากมากเพราะกฎหมายระบุไว้ว่าต้องใช้มติเอกฉันท์จากผู้อยู่อาศัย 100% จึงจะสามารถทำได้