Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Tuesday, 19 April 2016 13:39

Hits: 1949

ไนท์แฟรงค์ ชี้ตลาดเช่าคลังสินค้าแข่งดุ

    แนวหน้า : นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหาร และหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า การแข่งขันใน ตลาดให้เช่าพื้นที่คลังสินค้าจะทวีความเข้มข้นมาก ยิ่งขึ้นตลอดปี 2559 นี้ โดยเฉพาะพื้นที่คลังสินค้า ในเขตจังหวัดสมุทรปราการและอีสเทิร์นซีบอร์ด เนื่องจากจะมีโครงการพื้นที่คลังสินค้าใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในย่านดังกล่าวจากผู้พัฒนาโครงการในประเทศ ขณะเดียวกันคาดว่าจะเห็นการลงทุนเพิ่มขึ้นของโครงการคลังสินค้านอกเหนือจากทำเลเดิมๆ ทั้งนี้ สืบเนื่องมาจากแผนพัฒนาการลงทุนมูลค่า 2 ล้านล้านบาท ของรัฐบาล ที่จะใช้ในการก่อสร้างระบบการขนส่ง อาทิ โครงการก่อสร้างทางรถไฟเชื่อมต่อแนวฝั่ง ตะวันออก-ตะวันตก และโครงการรถไฟความเร็วสูงจีน-ลาว-ไทย

    โดยมูลค่าที่ดินในเขตพื้นที่ที่เป็นที่นิยมในการพัฒนาเป็นคลังสินค้าในสมุทรปราการนั้น เริ่มที่จะสูงขึ้นไปแตะระดับที่ทำให้โครงการใหม่ๆ สู้ราคาได้ยาก ในขณะที่อุปสงค์มีอยู่อย่างต่อเนื่อง บริษัทจึงคาดว่าจังหวัดสมุทรปราการจะเผชิญแรงกดดันมากขึ้นทางด้านอัตราค่าเช่า ทั้งนี้สถานการณ์ดังกล่าวจะส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่คลังสินค้าต้องพิจารณาอย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น พร้อมประเมินว่าจะเลือกจ่ายค่าเช่าสูงสำหรับเช่าพื้นที่คลังสินค้าที่ตั้งอยู่ใกล้กรุงเทพฯ หรือควรเลือกเช่าคลังสินค้าในพื้นที่ที่ห่างออกไป

   ทั้งนี้ จากการวิจัยของบริษัทพบว่า ในปัจจุบันสมุทรปราการและชลบุรียังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ให้บริการพื้นที่เช่าด้านโลจิสติกส์ ซึ่งมักยึดพื้นที่ในจังหวัดดังกล่าวเป็นที่ตั้งของศูนย์การกระจายสินค้า โดยในสมุทรปราการมีจำนวนอุปทานสูงที่สุด คิดเป็น 36% ของตลาดทั้งหมด ส่วนชลบุรี มีอุปทาน 24%

โปรเจกต์รัฐ 2 ล้านล. ลงทุนรถไฟ หนุนตลาดให้เช่าคลังสินค้าบูม

โดย MGR Online :มาร์คัส เบอร์เทนชอว์

     'ไนท์แฟรงค์ฯ'คาดการณ์ว่า การแข่งขันในตลาดให้เช่าพื้นที่คลังสินค้าจะทวีความเข้มข้นมากยิ่งขึ้นตลอดปี 2016 โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่คลังสินค้าในเขตจังหวัดสมุทรปราการ และอีสเทิร์นซีบอร์ด เนื่องจากจะมีโครงการพื้นที่คลังสินค้าใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในย่านดังกล่าวจากผู้พัฒนาโครงการในประเทศ ขณะเดียวกัน คาดว่าจะเห็นการลงทุนเพิ่มขึ้นของโครงการคลังสินค้านอกเหนือจากทำเลเดิมๆ ทั้งนี้ สืบเนื่องมาจากแผนพัฒนาการลงทุนมูลค่า 2 ล้านล้านบาท ของรัฐบาลที่จะใช้ในการก่อสร้างระบบการขนส่ง เช่น โครงการก่อสร้างทางรถไฟเชื่อมต่อแนวฝั่งตะวันออก-ตะวันตก และโครงการรถไฟความเร็วสูงจีน-ลาว-ไทย

    มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า มูลค่าที่ดินในเขตพื้นที่ที่เป็นที่นิยมในการพัฒนาเป็นคลังสินค้าในจังหวัดสมุทรปราการนั้นเริ่มที่จะไต่สูงขึ้นไปแตะระดับที่ทำให้โครงการใหม่ๆ สามารถสู้ราคาได้ยาก และในขณะที่อุปสงค์ซึ่งคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ผมจึงคาดว่าสมุทรปราการ จะเผชิญแรงกดดันมากขึ้นทางด้านอัตราค่าเช่า ทั้งนี้ สถานการณ์ดังกล่าวจะส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่คลังสินค้าต้องพิจารณาอย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น พร้อมประเมินว่า จะเลือกจ่ายค่าเช่าสูงสำหรับเช่าพื้นที่คลังสินค้าที่ตั้งอยู่ใกล้กรุงเทพฯ หรือควรเลือกเช่าคลังสินค้าในพื้นที่ที่ห่างออกไป

    จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในปัจจุบัน จังหวัดสมุทรปราการ และชลบุรียังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ให้บริการพื้นที่เช่าด้านลอจิสติกส์ ซึ่งมักยึดพื้นที่ในจังหวัดดังกล่าวเป็นที่ตั้งของศูนย์การกระจายสินค้า จังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวนอุปทานสูงที่สุด โดยคิดเป็นร้อยละ 36 ของตลาดทั้งหมด เนื่องจากมีพื้นที่ติดกับกรุงเทพฯ และยังมีการคมนาคมที่สะดวก โดยสามารถเชื่อมต่อกับอีสเทิร์นซีบอร์ด ผ่านถนนบางนา-ตราด นอกจากนี้ จังหวัดสมุทรปราการ ยังเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมบางปู นิคมอุตสาหกรรมบางพลี และสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ ส่วนจังหวัดชลบุรี ตามมาเป็นอันดับ 2 โดยมีอุปทานคิดเป็นร้อยละ 24 ทั้งนี้ จังหวัดชลบุรี เป็นที่ตั้งเป็นของท่าเรือแหลมฉบัง รวมทั้งยังเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมการผลิตยานยนต์อีกด้วย

      ตลาดคลังสินค้าให้เช่าจะมีจำนวนอุปทานคลังสินค้ารวมทั้งหมด 364,000 ตารางเมตรในปี 2016 โดยพื้นที่จำนวนประมาณ 112,000 ตารางเมตร หรือร้อยละ 30 ตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นผลมาจากอุปสงค์ที่ต่อเนื่อง และอัตราการครอบครองพื้นที่ที่สูงขึ้นในจังหวัด ผลวิจัยยังเผยว่าในปี 2015 นั้นมีจำนวนอุปทานคลังสินค้ารวมทั้งสิ้น 3,639,097 ตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 9.5 จากปีก่อน อย่างไรก็ตาม อุปทานคลังสินค้ามีจำนวนเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยร้อยละ 15.6 ต่อปีในช่วงระหว่างปี 2011-2015

     จากการสำรวจตั้งแต่ปี 2011-2015 ตลาดคลังสินค้าในประเทศไทยมียอดรวมการเช่าพื้นที่ทั้งสิ้น 2,845,021 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.7 จากปีก่อน หรือคิดเป็นพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น 228,329 ตารางเมตรในปี 2015 ทั้งนี้ อัตราการครอบครองพื้นที่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 78.2 ซึ่งเขตสุวรรณภูมิ-บางปะกง มีอัตราการครอบครองสูงกว่าที่อื่นๆ โดยอยู่ที่ร้อยละ 86.5 ในขณะที่ย่านปทุมธานี-อยุธยา มีอัตราครอบครองพื้นที่ร้อยละ 79.7 และในอีสเทิร์นซีบอร์ด ร้อยละ 62.8 ทั้งนี้ จำนวนอัตราการครอบครองพื้นที่ที่ลดลงในอีสเทิร์นซีบอร์ดนั้นมีสาเหตุมาจากการจำนวนที่เพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ๆ ในช่วงระหว่างปี 2012-2013

    ผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ยังเผยถึงอัตราค่าเช่าพื้นที่คลังสินค้าในปัจจุบัน โดยพื้นที่ให้เช่าในย่านกรุงเทพมหานคร และปทุมธานี มีราคาสูงสุดอยู่ที่ 185 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าในจังหวัดสมุทรปราการ ชลบุรี และฉะเชิงเทรา มีราคาสูงสุดอยู่ที่ 180 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน การวิจัยยังชี้ว่าที่ตั้งของคลังสินค้าจัดเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดอัตราค่าเช่า อย่างไรก็ตาม ปัจจัยอื่นๆ ก็สามารถส่งผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าได้เช่นกัน เช่น การออกแบบ สภาพแวดล้อม และอายุของอาคาร

    นอกจากนี้ ในปีที่ผ่านๆ มาธุรกิจด้านสินค้าอุปโภคบริโภค และอีคอมเมิร์ซ เป็นธุรกิจที่มีอุปสงค์ด้านพื้นที่เช่าคลังสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดคลังสินค้าในประเทศยังได้เปรียบประเทศอื่นๆ ในด้านที่ตั้ง ซึ่งถือเป็นใจกลางทางด้านภูมิศาสตร์ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้