Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Sunday, 08 May 2016 19:53

Hits: 4645

ไนท์แฟรงค์ เผยคอนโดฯ ระดับซูเปอร์ไพร์ม ไพร์มในกทม.ยอดขายพุ่ง เหตุอยู่กลางเมือง สิ่งอำนวยความสะดวกครบ

    ไนท์แฟรงค์ ฒฮ.ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มในกรุงเทพฯมีความร้อนแรง เหตุอุปทานน้อยกว่า 5%  จากคอนโดมิเนียมทุกประเภทในกรุงเทพฯ ชี้ยอดขายที่สูงขึ้นรับทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ - สิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายด้าน ขณะที่ราคาขายในกลุ่มนี้ปรับเพิ่มขึ้นเพราะขาดแคลนพื้นที่พัฒนา กระโดดจาก 310,450 บาท ต่อ ตร.ม.ในช่วงปลายปี 2557 ไปที่ 338,930 บาท ต่อ ตร.ม.ในปี 2558 ในขณะที่ราคาขายคอนโดมิเนียมระดับไพร์มปรับเพิ่มขึ้น 237,988 บาท ต่อ ตร.ม.ในปี 2557 ไปที่ 253,917 บาท ต่อ ตร.ม.

    มร แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า กลุ่มคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มในกรุงเทพฯจะยังคงดึงดูดผู้ซื้อได้เรื่อยๆ เนื่องจากมีพื้นที่พัฒนาจำกัดส่งผลให้ราคาปรับสูงตามไป มร.ข่านอธิบายเสริมว่า ผู้ซื้อที่ต้องการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มไว้เป็นบ้านหลังที่สอง เพราะสามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่สะดวกสบาย ตลาดทั้ง 2 กลุ่มนี้มีทำเลที่ตั้งที่ดี รายล้อมด้วยร้านอาหาร โรงเรียน และโรงพยาบาลชั้นนำในละแวกชุมชน คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มบางแห่งมีบริการภายใต้แบรนด์ดังระดับโลก เพื่อให้บริการผู้อยู่อาศัยโดยเฉพาะ ทำให้ผู้ที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) สามารถดำเนินชีวิตได้สะดวกยิ่งขึ้น และนอกจากนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับไฮเอ็น เช่น มีขนาดสระว่ายน้ำและพื้นที่สีเขียวที่เหมาะสม

     มร. ข่านกล่าวเสริมว่า อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มส่วนใหญ่อยู่ในย่านสุขุมวิท ใกล้ BTS ทองหล่อ และซอย 37-39 ถนนราชดำริ ถนนหลังสวน และถนนวิทยุ มร. ข่านคาดว่า ทำเลทองแห่งใหม่สำหรับคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มจะอยู่ติดริมแม่น้ำ เช่น ถนนเจริญนคร การขาดแคลนพื้นที่พัฒนาเป็นปัจจัยขับเคลื่อนให้ราคาปรับสูงขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้ชัดผ่านราคาขายที่สูงลิบในขณะนี้

    ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในปี 2558 มีอุปทานประมาณ 1,096 หน่วยที่ขายออกของตลาดทั้ง 2 ประเภทนี้ อัตราขายสะสมของคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์ม อยู่ที่ร้อยละ 69.3 และร้อยละ 86 ตามลำดับ อัตราขายสะสมในตลาดซูเปอร์ไพร์ม ตอนสิ้นปี 2558 อยู่ที่ร้อยละ 69.3 ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากในช่วงครึ่งแรกของปี เนื่องจากมีจำนวนอุปทานจำนวนไม่มากเพิ่มเข้ามาในตลาด (มี 146 หน่วยที่พึ่งเปิดตัว) โดยรวมทั้งหมด 602 หน่วยที่เปิดขายในช่วงสิ้นปี 2558 ในขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม มีการชะลอตัวด้านอัตราครอบครอบ ลดลงเหลือ 96 หน่วย จาก 323 หน่วยในช่วงครึ่งปีก่อน อย่างไรก็ตามตลาดระดับไพร์มยังมียอดขายดีกว่ากลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมในกรุงเทพฯจากในช่วงเดียวกัน ซึ่งแสดงให้เห็นผลกระทบการชะลอตัวของตลาด

     ส่วนอุปทานตอนสิ้นปี 2558 มี 1,960 หน่วยในตลาดระดับซูเปอร์ไพร์มรวมจากทั้งหมด10 โครงการ เดอะ เรสซิเดนซ์ แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ (The Residences at Mandarin Oriental Bangkok) ที่มีทำเลติดริมแม่น้ำ นับเป็นโครงการระดับซูเปอร์ไพร์มแห่งเดียวที่เปิดตัวไปด้วยจำนวน 146 หน่วย เพิ่มส่วนแบ่งอุปทานในตลาดสำหรับพื้นที่ติดริมแม่น้ำ โดยในขณะนี้คิดเป็นร้อยละ 25 ของจำนวนคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์มทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 18 ในช่วงครึ่งแรกของปี โดยส่วนใหญ่อุปทานซูเปอร์ไพร์มสะสมมีที่ตั้งกระจายทั่วๆกันในย่านสุขุมวิท สาทร เซ็นทรัลลุมพินี และริมแม่น้ำ สำหรับตลาดไพร์ม โครงการ BEATNIQ บนถนนสุขุมวิทเป็นเพียงโครงการระดับไพร์มแห่งเดียวที่เปิดตัวไปในช่วงเวลาเดียวกัน เพิ่มจำนวน 197 หน่วยเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม โดยในขณะนี้มีจำนวนรวมอยู่ที่ 2,548 หน่วย

        ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของตลาดซูเปอร์ไพร์มและไพร์มยังคงไต่ระดับสูงขึ้นเรื่อยๆ เมื่อสิ้นปี 2558 ราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 338,930 บาท และ 253,917 บาทตามลำดับ การเพิ่มขึ้นด้านราคาที่เห็นได้ชัดนี้ มีราคาเพิ่มขึ้นไปร้อยละ 9.17 จากปีก่อนหน้า ในขณะที่ตลาดไพร์มมีราคาเพิ่มขึ้น ร้อยละ 6.69 จากปีก่อนหน้า

     นอกจากนี้ โครงการระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มที่เพิ่งเปิดตัวไป ในขณะนี้เริ่มที่จะเสนอแพคเกจเฟอร์นิเจอร์ที่คาดว่าจะช่วยสร้างความแตกต่างให้กับแต่ละประเภายูนิต บางยูนิตที่อยู่ภายในอาคารเดียวกันมีการปรับราคาขายระดับพรีเมี่ยมจาก 25,000 บาท ไปที่ 85,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะมีการเลือกใช้วัสดุปูพื้นที่ดีกว่า การออกระบบควบคุมการทํางานในบ้านแบบบิ้วอิน ห้องครัวและเครื่องสุขภัณฑ์ที่มีอุปกรณ์ครบถ้วนดีกว่า มาเป็นข้อเสนอในการปรับราคาหน่วยเฉลี่ยในโครงการ นักพัฒนาโครงการบางแห่งใช้กลยุทธ์นี้ในการปรับราคาขายได้สูงถึง 430,000 บาทต่อตารางเมตร

      คุณอัญชลี เกษมสุขธวัช ผู้อำนวยการ ฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า ผู้ซื้อที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์ม ต้องการบริการเสริมระดับเทียบเท่าโรงแรม 5 ดาว ที่บริการตลอด 24 ชั่วโมง นอกเหนือไปจากการมีทำเลที่ตั้งในเขตไพร์ม ความสะดวกสบายและความเป็นส่วนตัวสูง ผู้ซื้อชาวไทยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 65 ของจำนวนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์ม เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์หรือเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองของพวกเขาที่ส่งเสริมไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อกลุ่มนี้ ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อที่มองหาคอนโดระดับไพร์ม ให้ความสำคัญกับผลตอบแทนของเงินทุนเป็นหลัก ดังนั้นผู้ซื้อในกลุ่มนี้จะหาคอนโดมิเนียมระดับไพร์มที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ของชาวต่างชาติที่มาทำงานในเมืองไทย โดยมีทำเลที่ตั้งและความสะดวกสบายเป็นปัจจัยสำคัญในกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่ต้องการเช่าคอนโดระดับไพร์ม

      ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเสริมว่า ตลาดระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มยังมีทิศทางการเติบโตอยู่มาก โดยทั้งสองตลาดนี้มีจำนวนอุปทานไม่มากนักแต่ราคายังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างช้าๆ นักพัฒนาโครงการระดับไฮเอ็นหลายแห่ง เริ่มที่จะนำเสนอความแตกต่างของโครงการ โดยนำเสนอวัสดุและดีไซน์ที่ดีและทันสมัยมากขึ้น

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย