Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Tuesday, 11 October 2016 08:32

Hits: 2799

คลัง ยันไม่กระทบรายได้รัฐ-ผู้ประกอบการเสนอทางแก้แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อภาษีที่ดินเลื่อนบังคับใช้

   แนวหน้า : คลังแย้ม ภาษีที่ดินอาจบังคับใช้ไม่ทันช่วงต้นปี'60 ตามกำหนดเดิม เหตุต้องให้เวลากับ สนช.ในการพิจารณา แต่ยืนยันไม่กระทบรายได้คลัง ส่วนอัตราจัดเก็บเดิม ส่วนภาษีที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า กำลังศึกษา ด้านผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ยอมรับปี'59 แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ พุ่งถึง 30% เหตุประวัติผู้กู้ยังติดเครดิตบูโร แม้จะชำระหนี้หมดแล้ว  เสนอลดเวลาเหลือแค่ 1 ปี จากเดิม 3 ปี

    นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รมช.คลัง เปิดเผยถึงความคืบหน้าการพิจารณาร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ว่า ขณะนี้ร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา ที่มีกำหนดใช้ในปี'60 โดยคาดว่าภายในเดือน ต.ค.นี้จะเสนอให้คณะรัฐมนตรี (ครม.)เห็นชอบอีกครั้ง ก่อนส่งให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)พิจารณา แต่หากต้องมีการปรับแก้ไขร่างกฎหมาย อาจจะส่งผลให้การประกาศเพื่อให้มีผลบังคับใช้มีความล่าช้ากว่ากำหนดไว้

    "กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังอยู่ในขั้นตอนของการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา และคาดว่าภายในเดือนนี้จะเสนอให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือ สนช. พิจารณาต่อไป โดยยังไม่มั่นใจว่าจะแล้วเสร็จช่วงใดหรือจะทันประกาศใช้ในปี 2560 หรือไม่ เนื่องจากเป็นอำนาจหน้าที่ของฝ่ายนิติบัญญัติ แต่ตามกระบวนการการพิจารณากฎหมายส่วนใหญ่จะใช้ระยะเวลาประมาณ 3-4 เดือน อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาไม่ทันตามกำหนดที่จะให้แล้วเสร็จและมีผล บังคับใช้ภายในปี 2560 นี้ ก็เชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบต่อ การจัดเก็บภาษีของรัฐบาล เพราะรายได้จากส่วนนี้จะให้กับท้องถิ่น"

     ทั้งนี้ อัตราที่กำหนดไว้ยังคงเดิม ที่มีเพดานสูงสุด แต่การจัดเก็บจริงมีอัตราต่ำกว่าที่กำหนดไว้ โดยแบ่งเป็น 4 ประเภท ประกอบด้วย ประเภทเกษตรกรรม มีเพดานจัดเก็บสูงสุดไว้ที่ 0.2% แต่อัตราการจัดเก็บจริงจะยกเว้นให้กับมูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ส่วนประเภท บ้านพักอาศัย มีเพดานจัดเก็บสูงสุด 0.5% แต่จัดเก็บจริงเหมือนกับประเภทเกษตรกรรมคือ ยกเว้นมูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ในบ้านหลังหลัก ส่วนบ้านหลังที่สอง จะจัดเก็บตามอัตราแบบขั้นบันได โดยจัดเก็บตั้งแต่บาทแรก

     ขณะที่ประเภทพาณิชกรรมและอื่นๆ มีอัตราเพดานสูงสุด 2% โดยมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 20 ล้านบาท เก็บในอัตรา 0.3% ส่วนมูลค่าทรัพย์สินตั้งแต่ 20-50 ล้านบาท คิดอัตรา 0.5%, 50-100 ล้านบาท คิดอัตรา 0.7%, 100-1,000 ล้านบาท คิดอัตรา 0.9%, 1,000-3,000 ล้านบาท คิดอัตรา 1.2% และตั้งแต่ 3,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดในอัตรา 1.5% ส่วนประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า จะมีอัตราเพดานสูงสุด 5% แต่จะจัดเก็บจริงตามที่ดินไม่ทำประโยชน์ หรือทิ้งไว้ว่างเปล่า กำหนดเก็บในปีที่ 1-3 อัตรา 1% ปีที่ 4-6 อัตรา 2% และปีที่ 7 ขึ้นไปคิดอัตรา 3%

     นอกจากนี้ ยังได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เร่งศึกษาการจัดเก็บภาษีสิ่งปลูกสร้างตามแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากรัฐบาลได้พัฒนาและเชื่อมโยงด้านคมนาคมระหว่างเมืองและชนบท โดยรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯมี 12 เส้นทาง คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี'64 เมื่อรวมกับ เส้นทางในต่างจังหวัด ทำให้ตามแนวเส้นทางต่างๆ เกิดการพัฒนาและเชื่อมโยงไปด้วย ส่งผลให้รัฐบาลมีแนวคิดที่จะ จัดเก็บภาษีเพิ่มเติม ซึ่งอยากให้เกิดขึ้นเร็วที่สุดเหมือนกับ ต่างประเทศดำเนินการอยู่ เพราะผู้ประกอบการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาดังกล่าว

                อย่างไรก็ตาม ขณะนี้รัฐบาลไม่จำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ใหม่ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าได้ตามปกติ รัฐบาลจะใช้มาตรการทางอ้อมเข้ามาช่วยหนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษในพื้นที่ต่างๆ ซึ่งจะทำให้เกิดกระจายตัวของเมืองออกไปสู่ภูมิภาค

     ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สมาคมอสังหาริมทรัพย์จะทำหนังสือถึงธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และบริษัทเครดิตบูโร เพื่อให้พิจารณาเกณฑ์การให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หลังจากพบว่าสถาบันการเงินมีการปฏิเสธการให้สินเชื่อจาก 20% ในปี 2558 เป็น 30% ในปีนี้ หรือคิดเป็นจำนวนผู้ถูกปฏิเสธ สินเชื่อประมาณ 100,000 คน สาเหตุเพราะสถาบันการเงินนำข้อมูลเครดิตบูโรมาพิจารณาการให้สินเชื่อ ซึ่งผู้ที่มีรายชื่อติดเครดิตบูโรจะติดอยู่ในบัญชีนานถึง 3 ปี แม้ว่าจะมีการผ่อน ชำระหนี้สินเรียบร้อยแล้วก็ตาม ดังนั้น จึงจะขอให้มีการแก้ไขระยะเวลาการติดบัญชีเครดิตบูโรจาก 3 ปี เหลือเพียง 1 ปี เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยและสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้ตามปกติ

    นายอธิป กล่าวว่า หากดูจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันก็ไม่ได้ชะลอตัวมาก เพราะยังไม่มีปัญหาเรื่องของการตกงานหรือการลดค่าใช้จ่าย ประกอบกับข้อมูลตัวเลขไตรมาส 3 ที่ทั้งตัวเลขยอดขาย ยอดเปิดตัวโครงการ และยอดโอนดีขึ้น ทำให้คาดว่าจะส่งผลต่อเนื่องไปยังไตรมาส 4 เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจำนวนมาก จึงคาดการณ์การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ จะบวกหรือ ลบ 5% เนื่องจากปีนี้มีอุปสรรคหลายด้านโดยเฉพาะกำลังซื้อในต่างจังหวัดที่ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจและราคาสินค้าเกษตรที่ปรับตัวลดลง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดมีสัดส่วนถึง 30% ของภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อัด โปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อช่วงปลายปีทั้งการลดส่วนลด ของแถม ฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง และฟรีค่าส่วนกลาง

    ส่วนกรณีที่รัฐบาลมีแนวคิดจะเก็บภาษีที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านั้น นายอธิปกล่าวว่า ภาคเอกชนไม่ได้ค้าน แต่ต้องยอมรับว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าก็จะแพงขึ้น เนื่องจากจะต้องปรับขึ้นตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นจากการเก็บภาษี ซึ่งภาคเอกชนยอมรับได้ เนื่องจากรัฐบาลสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินด้วยการสร้างรถไฟฟ้าแล้ว ดังนั้น เพื่อให้เกิดความยุติธรรม จึงต้องมีการจัดเก็บภาษีเพื่อนำไปใช้ในสาธารณูปโภคประเภทอื่นๆ

     ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ได้มีโปรโมชั่นพิเศษมากมาย เช่น ส่วนลดพิเศษสูงสุด 1 ล้านบาท, ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ฟรีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1-10  ปี กู้ไม่ผ่านยินดีคืนเงิน พร้อมช่วยผ่อนดาวน์ร้อยละ 50, ฟรีค่าทางด่วน 1 ปี  ขณะที่สถาบันการเงิน จัดโปรโมชั่นสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. เสนอโครงการสินเชื่อบ้าน 63 ปี คิดอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 5 เดือนแรกเท่ากับ 0.63%  เดือนที่ 6 - 36 ดอกเบี้ย MRR ลบ 3.12%  ปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้ กรณีลูกค้าสวัสดิการ ดอกเบี้ยเท่ากับ MRR ลบ 1.00% ต่อปี กรณีลูกค้ารายย่อยทั่วไป

     นอกจากนี้ ยังมีสินค้าจากโครงการใหม่ที่ ผู้ประกอบการจะนำมาเปิดตัวในงานนี้ จึงคาดว่าตลอดทั้ง 4 วันของการจัดงานจะมียอดผู้เข้าชมงานมากกว่า 100,000 คน และมียอดขายตลอดงาน 4 วัน มากกว่า 4 พันล้านบาท และยอดขายต่อเนื่องตามหลังงาน อีกไม่น้อยกว่า 7 พันล้านบาท รวมแล้วมากกว่า 1 หมื่น 1 พันล้านบาท

รมช.คลัง ชี้ตลาดอสังหาฯ ยังมีสัญญาณบวก หลังรัฐเดินหน้าลงทุนระบบขนส่ง, คาดภาษีที่ดินฯ ประกาศใช้ปี 60

   นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รมช.คลัง กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้มีแนวโน้มการฟื้นตัวขึ้น หลังจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ส่งผลให้ยอดขายรวมของทั้งตลาดในช่วงต้นปีที่ผ่านมาเพิ่มสูงขึ้น โดยตลอดระยะเวลามาตรการดังกล่าวพบว่ามียอดโอนกรรมสิทธิ์ 130,000 หน่วย เพิ่มขึ้นทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ถือว่าเป็นการเติบโตมากกว่า 100% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน

       "ช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังมองภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังมีสัญญาณบวก แม้ภาครัฐจะยังไม่มีมาตรการกระตุ้นออกมาช่วงนี้ แต่ภาคเอกชนเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น ซึ่งจะเป็นการช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้ซื้อ"นายวิสุทธิ์ กล่าว

    พร้อมระบุว่า ปัจจัยที่ช่วยหนุนการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาจากการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานและคมนาคมของรัฐบาลที่เดินหน้าสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางต่อขยายและเส้นทางใหม่ โดยในกรุงเทพฯ มี 12 เส้นทาง และในภูมิภาคอีก 15 เส้นทาง ซึ่งได้เริ่มก่อสร้างไปเมื่อปลายปี 58 และโครงการส่วนใหญ่จะแล้วเสร็จในปี 64 ทั้งนี้ เส้นทางคมนาคมจะเริ่มทยอยสร้างและเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง อันเป็นตัวผลักดันการขยายตัวของเมืองออกไป ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

      รมช.คลัง กล่าวด้วยว่า นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่จะช่วยสนับสนุนและส่งเสริมให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตต่อเนื่อง ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ, พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของกฤษฎีกา และคาดว่าจะเสนอเข้าสู่การพิจารณาของที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้ภายในเดือนต.ค.นี้ และคาดจะประกาศใช้ในปี 60

     โดยในปัจจุบันเกณฑ์การจัดเก็บยังมีอัตราไม่สูงมาก ซึ่งปัจจัยดังกล่าวจะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนไม่ว่าจะเป็นนโยบายการเบิกจ่ายภาครัฐในไตรมาส 4/59 ให้ไม่น้อยกว่าไตรมาสเดียวกันปีก่อน เพื่อรักษาระดับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ และภาคการท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเติบโตได้ดี รวมไปถึงภาคการเกษตรกลับมาฟื้นตัวได้เช่นเดียวกัน ซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น

    "อยากจะบอกผู้ประกอบการว่าไม่ต้องตกใจกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะรัฐบาลต้องการสนับสนุนให้ประชาชนมีปัจจัยสี่ โดยเฉพาะเรื่องที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะประชาชนประมาณ 95-97% มีบ้านราคาไม่ถึง 50 ล้านบาท และส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรก แต่การที่เราจะเก็บคนที่มีบ้านมากกว่า 50 ล้านบาท และมากกว่า 1 หลัง เพราะรัฐบาลต้องการลดความเหลื่อมล้ำไม่ได้หวังมุ่งเน้นรายได้" นายวิสุทธิ์ กล่าว

     ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 3/59 มีการเติบโตขึ้นจากไตรมาส 2/59 ทั้งในแง่ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และการเปิดโครงการใหม่ แต่ในไตรมาส 4/59 ยังมีความไม่แน่นอนว่าตลาดจะมีการเติบโตหรือไม่ หลังจากกำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่กลับมาฟื้นตัวมากนัก แม้ว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ช่วงปลายปีก็ตาม ประกอบกับยอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารก็เพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 30% จากปี 58 อยู่ที่ 20% โดยผู้ประกอบการบางรายมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และลูกค้าติดเครดิตบูโร ซึ่งปัญหาดังกล่าวทางสมาคมฯเตรียมแก้ไขและจะทำหนังสือถึงทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ภายในเดือนตุลาคมนี้

    "ตอนนี้เราเห็นยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น โดยแบงก์ได้ใช้ข้อมูลจากเครดิตบูโรมาประกอบการปล่อยสินเชื่อ แต่หากดูไส้ในแล้วจะพบว่าลูกค้าที่เคลียร์หนี้หมดแล้วยังมีชื่อติดอยู่ในบูโร 3 ปี มองว่าไม่ยุติธรรม จึงอยากเสนอไปยังธปท. ให้ลดเหลือ 1 ปี เพื่อทำให้ธุรกิจอสังหากลับมาเติบโต เพราะคนในกลุ่มนี้ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งยอมรับว่าก่อนหน้านี้ผมได้มีการหารือกับแบงก์ชาติไปแล้วเบื้องต้น ซึ่งแบงก์ชาติก็รับทราบปัญหาที่เกิดขึ้นแล้ว และอยู่ระหว่างการแก้ไข"นายอธิป กล่าว

     สำหรับ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้คาดว่าจะเติบโต 5% โดยขณะนี้แนวโน้มของตลาดในกรุงเทพฯและปริมณฑลเกิดการชะลอตัวลงไปบ้าง หลังจากมีซัพพลายในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มากเกินไป โดยที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมได้เปิดตัวเป็นจำนวนมากในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่คาดว่าจะกลับมาสู่ภาวะปกติภายใน 1 ปี ขณะที่ไตรมาส 4/59 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดมากขึ้น แต่ทาวน์เฮ้าส์กลับได้รับความนิยมและมีการเติบโตที่ดีมากกว่าคอนโดมิเนียม เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่

    แต่ก็ยอมรับว่า จากการที่รัฐบาลมีแนวสร้างรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ในส่วนของสมาคมฯ คาดว่าอาจมีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นตามราคาที่ดิน ถ้าหากผู้บริโภคพอใจกับราคาก็ไม่น่าจะมีปัญหา แต่หากพบว่าผู้บริโภคไม่สามารถซื้อได้ ผู้ประกอบการพิจารณาปรับลดราคาขายลง

     ในส่วนของพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดไม่กระทบต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากภาครัฐต้องการลดความเหลื่อมล้ำ

อินโฟเควสท์