Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Sunday, 08 January 2017 10:41

Hits: 3804

ไนท์แฟรงค์ มองตลาดคอนโดฯ กทม.ปีนี้ยังน่าเป็นห่วง เหตุกำลังซื้อชะลอตัว-อุปทานล้น-แบงก์คุมเข้มสินเชื่อ

 ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เปิดเผยผ่านเอกสารเผยแพร่ถึง ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2560 ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะเติบโต 3.4%  มองตลาดคอนโดฯ ในกทม.ยังต้องเฝ้าระวัง เหตุกำลังซื้อยังชะลอตัว- แบงก์ยังเข้มงวดสินเชื่อ มองย่านถนนรัตนาธิเบศร์ ติวานนท์เป็นพื้นที่เสี่ยง เหตุอุปทานเหลือมาก ส่วนแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม สีเขียวอ่อน  สีเหลือง สีชมพู ถนนพระราม 3 ยังเป็นทำเลทอง ส่วนกลุ่มซุปเปอร์ลักซ์ชัวร์รี่ยังดูดีเหตุกำลังซื้อสูง มีรายละเอียดดังนี้

ตลาดคอนโดมิเนียมพักอาศัย กรุงเทพฯ ในภาพรวม

   - ภาพรวมยังอยู่ในสภาวะที่ต้องจับตามองอย่างระมัดระวังในการลงทุน กำลังซื้อยังชะลอตัว ระดับรายได้ของอุปสงค์ใหม่ยังไม่สูงพอ หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารมีสูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงแนวโน้มที่สูง โดยเฉพาะ Budget Condo พื้นที่กรุงเทพรอบนอก ยังต้องระมัดระวัง

  -  ตลาดคอนโด Budget Condo พื้นที่กรุงเทพรอบนอก ยังมีความเสี่ยงสูงจากภาวะตลาดที่อ่อนตัวลง ยังมีอุปทานเหลือขายจำนวนมาก โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง และโครงการใหม่ๆยังมีการวางแผนการพัฒนาเพิ่ม เนื่องจากอุปทานที่ดินสำหรับการพัฒนายังหาง่ายและมีปริมาณมาก

   -  พื้นที่รอยต่อเขตกรุงเทพชั้นใน (Fringe Area) ยังคงมีโอกาสการพัฒนาที่ดี ความต้องการซื้อยังมี แต่อุปทานที่ดินสำหรับการพัฒนามีจำกัด โครงการที่เปิดขายในพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสประสบความสำเร็จในการขายสูง ระดับราคาอาจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

พื้นที่เสี่ยง

   - ย่านถนนรัตนาธิเบศร์ ติวานนท์ - มีปริมาณอุปทานคงเหลือมาก การแข่งขันทางการตลาดสูง อัตราการดูดซับต่ำ กำลังซื้อมีน้อย อาจมีผลให้ระดับราคาขายลดลง

พื้นที่น่าจับตามอง

   - แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสีเขียวอ่อน หมอชิต –คูคต สายสีเหลือง สายสีชมพู ซึ่งยังมีปริมาณอุปทานในปัจจุบันน้อย น่าจะยังมีกำลังซื้อที่ดีอยู่ แต่ก็ต้องระมัดระวังเพราะอุปทานที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้มีอยู่มาก

   -  ย่านถนนพระราม 3 ซึ่งอยู่ใกล้ ศูนย์กลางธุรกิจย่านสีลม สาทร

ตลาดคอนโดมิเนียม ซุปเปอร์ลักซ์ชัวร์รี่ กรุงเทพชั้นใน

   -  ภาพรวมยังดูดี ยังมีกำลังซื้อต่อเนื่อง แต่ก็มีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง

   -  ระดับราคายังคงสูงและอาจเพิ่มสูงขึ้น สืบเนื่องจากระดับราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง จากปริมาณอุปทานที่ดินที่มีจำกัด

   -  ตลาดอาจมีการเก็งกำไรค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในโครงการที่มีขนาดพื้นที่ห้องขนาดเล็ก

   -  อัตราการขายอาจค่อนข้างช้า เพราะราคาขายต่อยูนิตมีราคาสูง

   -  ตลาดเพื่อการลงทุน Investment Market มีจำกัด เนื่องจากราคาห้องชุดแพง ทำให้ผลตอบแทนการเช่าต่ำ และตลาดเช่ามีขนาด  เล็ก

   -  สุขุมวิท ยังคงเป็นทำเลที่ตั้งหลักที่มีความต้องการสูง

ตลาดอาคารสำนักงาน

   -  ภาพรวมภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น 3.5-4%

   -  ปริมาณอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดยังมีปริมาณน้อย ต่ำกว่าความต้องการหรืออุปสงค์ใหม่

   -  อัตราค่าเช่า ยังคงเป็นขาขึ้น เป็นตลาดของผู้ให้เช่า

   -  ราคาขายที่ดินที่ยังคงมีราคาสูง เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าปัจจุบันที่ยังไม่สูงมากพอที่จะให้ผลตอบแทนการลงทุนพัฒนามีความเป็นไปได้ อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นเจ้าของโครงการต้องคาดหวังผลตอบแทนที่ต่ำ หรือต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ(เพราะมีต้นทุนที่ดินต่ำกว่า) ซึ่งจะเป็นโอกาสของเจ้าของที่ดินให้เช่า

   -  การปรับปรุงอาคารเก่า ให้มีสภาพที่ดีขึ้นจะช่วยเจ้าของโครงการสร้างรายได้เพิ่มขึ้น

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรม Industrial Property

ปัจจัยบวก

   -  ภาพรวมภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น

   - โครงการการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก Eastern Economic Corridor และโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าความเร็วสูง  กรุงเทพ-ระยอง จะเป็นปัจจัยกระตุ้นการลงทุนของรัฐบาลในพื้นที่จังหวัดระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา

   -  โครงการก่อสร้างรถไฟทางคู่มาบกระเบา-ชุมทางจิระ-ขอนแก่น จะทำให้ระบบโลจิสติกส์ ในภาคอีสานเปลี่ยนไป ขอนแก่นมีโอกาสการลงทุนพัฒนาเป็นศูนย์โลจิสติกส์ ในภาคอีสานตอนบน

   -  การเพิ่มขึ้นของนักลงทุนอุตสาหกรรมจากประเทศจีน จะช่วยเพิ่มอุปสงค์ในตลาด

ปัจจัยเสี่ยง

   -  ภาวะการขาดแคลนแรงงานในภาคอุตสาหกรรมโดยเฉพาะแรงงานมีฝีมืออาจทำให้การลงทุนในภาคการผลิตมีข้อจำกัด

    -  การส่งเสริมการลงทุนของประเทศเวียดนามและอินโดนีเซีย ซึ่งมีอัตราค่าจ้างที่ถูกกว่ามากจะเป็นตัวแปรที่สำคัญต่อการลงทุนภาคอุตสาหกรรมไทย

ตลาด Logistic Warehouse

   -  การแข่งขันยังสูง โดยเฉพาะจากนักพัฒนารายใหญ่ จะยังทำให้อัตราค่าเช่าไม่เพิ่มขึ้น

   -  พื้นที่สีม่วงย่านบางนา-ตราดซึ่งเป็นพื้นที่หลักของ Logistic Warehouse มีจำกัด ปัจจุบันมีราคาขายตั้งสูงเกินระดับราคาที่ผู้ลงทุนจะซื้อและได้ผลตอบแทนการลงทุนพัฒนาให้เช่ามีอัตราที่เหมาะสม

   -  การเพิ่มขึ้นของอุปสงค์ใหม่มีอัตราที่ต่ำ

ตลาดมินิแฟคตอรี่ (Mini-Factory) ให้เช่า

   -  ตลาดมีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐยังคงต้องรอความชัดเจนในการปฏิบัติ

   -  มีโอกาสที่การลงทุนในโรงงานขนาดเล็กให้เช่าจะขยายตัวดีขึ้นในภาคตะวันออกของประเทศ

   - อัตราค่าเช่ายังคงมีแนวโน้มทรงตัวหรืออาจปรับตัวลดลงในบางพื้นที่ที่ตลาดมีความต้องการหรืออุปสงค์ต่ำ