Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Monday, 30 January 2017 23:04

Hits: 11961

Knightfrank เผยผลสำรวจ 200 บริษัทในเอเชียแปซิฟิกพบค่าเช่าเป็นปัจจัยหลักในการเลือกออฟฟิศ

 ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เผยผลสำรวจการครอบครองพื้นที่สำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกประจำปี 2559/2560 โดยทำการสำรวจจากบริษัท 200 แห่งในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกจาก 8 อุตสาหกรรมต่างๆ ดังนี้ 1.ด้านให้คำปรึกษา 2.สินค้าอุปโภคบริโภค 3.บัญชี / การเงิน / กฎหมาย 4.การผลิต / การเกษตร 5.เภสัชกรรม / เทคโนโลยีชีวภาพ /สุขภาพ 6.ปิโตรเลียม/ พลังงาน 7.ภาครัฐ / องค์กรพัฒนาเอกชนและ8.เทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร การสำรวจประจำปีครั้งนี้จัดขึ้นเป็นครั้งที่ 3 ซึ่งให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแผนและการใช้พื้นที่สำนักงานของผู้ครอบครองในภูมิภาคนี้

 มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปี 2559 ด้วยปัญหาด้านความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการแข่งขันทางธุรกิจที่เพิ่มขึ้นในปีนี้ ผู้ตอบแบบสำรวจลงความเห็นว่าค่าเช่าเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดในการเลือกอาคารสถานที่ นอกจากนี้ การควบคุมค่าใช้จ่ายยังเป็นปัจจัยที่สำคัญกว่ารูปลักษณ์อาคารและความสะดวกสบายในการเดินทาง

 อย่างไรก็ตาม ธุรกิจหลายแห่งส่วนใหญ่ไม่ใส่ใจกับสัญญาเช่าของพวกเขาจนถึงกระทั่งช่วงหกเดือนสุดท้ายก่อนหมดสัญญา เป็นผลให้ผู้เช่าเหล่านี้ไม่มีเวลาเพียงพอที่จะไตร่ตรองตัวเลือกอื่นที่เปิดว่างอยู่ ไนท์แฟรงค์แนะนำว่าผู้เช่าควรไตร่ตรองตัวเลือกอื่นเป็นเวลาอย่างน้อย 12 เดือนก่อนหมดอายุสัญญา ทั้งนี้เพื่อให้มีเวลาเพียงพอในการตกลงเจรจาในการทำสัญญา และหากจำเป็นก็ยังมีเวลาเพียงพอที่จะมองหาตัวเลือกอื่นๆ เพื่อทำการจองและตกแต่งสถานที่ใหม่อีกด้วย

     ไฮไลท์ผลสำรวจความท้าทายทางธุรกิจในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเรียงลำดับตามความสำคัญ – ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ (ร้อยละ 47.4); การแข่งขันทางธุรกิจ (ร้อยละ 46.1) และค่าเงินเฟ้อ (ร้อยละ 32.1)ความไม่แน่นอนทางการเมือง (ร้อยละ 13.3) ถูกจัดว่ามีความสำคัญน้อย

    มร. นิโคลัส โฮลท์ หัวหน้าฝ่ายวิจัย ไนท์แฟรงค์ เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า ไม่น่าแปลกใจที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจถูกจัดเป็นปัจจัยที่มีความท้าทายมากที่สุดต่อภาคธุรกิจในภูมิภาคนี้ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโดยรวมภายนอกจากฝั่งยุโรปและสหรัฐอเมริกา เช่น ผลกระทบจาก Brexit และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นด้านการค้าจากกลุ่มผู้บริหารใหม่ในสหรัฐฯ ซึ่งทั้งหมดนี้อาจส่งผลกระทบทางความเชื่อมั่น ในขณะเดียวกัน ประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจของจีนที่ชะลอตัวลงส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในหลายๆประเทศในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งยังเป็นปัจจัยที่สำคัญต่อการดำเนินธุรกิจในระดับภูมิภาคในปี 2560

  "สำหรับ ด้านการแข่งขันทางธุรกิจยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่สร้างความน่ากังวลในอนาคต แม้การแข่งขันแบบดั้งเดิมในหลายๆอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ยังคงแข็งแกร่ง แต่การเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีก็ยังนำมาซึ่งการแข่งขันใหม่ๆด้วยเช่นกัน บริษัท Fintech กำลังจะพิสูจน์ความท้าทายครั้งใหญ่ในอุตสาหกรรมธนาคารรายย่อย ในขณะที่ความก้าวหน้าต่างๆ เช่น การพิมพ์ 3 มิติจะสร้างการแข่งขันใหม่ให้กับผู้ผลิตในบางอุตสาหกรรม

  นอกจากนี้ ปัจจัยที่น่ากังวลอื่นๆก็ยังมีความสำคัญต่อหลายกลุ่มผู้ครอบครองในอนาคต ที่น่าสนใจคือ ความไม่แน่นอนทางการเมืองซึ่งจัดเป็นความกังวลหลักในประเทศฝั่งตะวันตก กลับกลายเป็นสิ่งที่ผู้ครอบครองในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกไม่ดูจะกังวลมากนัก ทั้งนี้ยังอาจนับเป็นผลบวกต่อธุรกิจในภูมิภาคนี้ในปี 2560

ความสำคัญด้านปัจจัยต่างๆของอาคารสำนักงานที่มีต่อภาคธุรกิจ

  ค่าเช่ายังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดต่อผู้ครอบครองสำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งสังเกตเห็นได้ตั้งแต่ผลการสำรวจครั้งแรกของเรา อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยท้องถิ่นด้านอื่นๆ ดังนี้ การจราจรที่แออัดภายในประเทศส่งผลให้ประเทศอินโดนีเซียและไทยให้ความสำคัญด้านความใกล้เคียงกับระบบขนส่งมวลชนมาก และในประเทศจีน ความใกล้ชิดกับลูกค้าจัดเป็นสิ่งสำคัญมากที่สุด เนื่องจากการเดินทางใช้เวลานานมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองที่แออัดอย่างเมืองปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้พื้นที่สีเขียวถูกจัดอยู่ในอันดับท้ายสุดของรายการ

ความพึงพอใจด้านพื้นที่อาคาร

  ร้อยละ 45.6 ของผู้ตอบแบบสำรวจพึงพอใจกับพื้นที่ของพวกเขา โดยร้อยละ 27.2 ส่วนใหญ่มาจากประเทศจีนและอินเดีย พวกเขาอธิบายว่าพื้นที่ในปัจจุบันของพวกเขามีความเหมาะสมกับธุรกิจอยู่แล้ว ทั้งนี้มีอัตราการลดลงเพียงเล็กน้อยจากร้อยละ 30.0 ในปี 2558 มีเพียงร้อยละ 1.9 ของผู้ตอบแบบสำรวจที่ไม่พอใจเป็นอย่างมากกับอาคารในปัจจุบันของพวกเขา ทั้งนี้มีอัตราการเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 5 ในปีที่ผ่านมา

  ประเทศจีนและอินเดียมีระดับกิจกรรมสูงที่สุดในแง่ของแผนการขยายพื้นที่และจำนวนพนักงานร้อยละ 71.4 ของบริษัทในประเทศจีนและร้อยละ 66.6 ของบริษัทในประเทศอินเดียจากการสำรวจมีความต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้นในปี 2559ไม่มีบริษัทในประเทศจีนหรืออินเดียจากการสำรวจที่ต้องการลดจำนวนพื้นที่ส่วนเกินออกในช่วงเวลาเดียวกัน; และร้อยละ 57.1 ของบริษัทในประเทศจีนและร้อยละ 76.7 ของบริษัทในประเทศอินเดียจากการสำรวจคาดการณ์การเพิ่มจำนวนพนักงาน

  มร. ไวรัล ดีไซ หัวหน้าฝ่ายบริการผู้เช่า, ไนท์แฟรงค์ อินเดีย กล่าวอีกว่า พื้นที่สำนักงานในอินเดียมีการเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดในช่วงปีที่ผ่านมา โดยมีอัตราดูดซึมด้านพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 40 ล้านตารางฟุต ความต้องการนี้ถูกผลักดันจากสองปัจจัยหลัก ได้แก่ ปัจจัยที่หนึ่งคือการบริโภคภายในประเทศขนาดใหญ่ที่ได้แรงหนุนจาก BFSI, ฝ่ายการผลิตและเภสัชกรรม ปัจจัยที่สองคือกลุ่มแรงงานที่มีทักษะความสามารถทางเทคโนโลยี เพราะจำนวนแรงงานที่มีทักษะทางเทคโนโลยีมีอยู่มากในอินเดีย ส่งผลให้มีเจ้าของธุรกิจจากฝั่งอเมริกาเหนือและยุโรปเข้ามาทำธุรกิจในอินเดียเป็นจำนวนมาก อัตราลูกค้าคิดเป็นประมาณร้อยละ 50 ในภาคธุรกิจนี้ในอินเดีย ด้วยผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่มีการเติบโตคงที่อยู่ที่ร้อยละ 7ต่อปี บวกกับเสถียรภาพของระบอบประชาธิปไตย, พื้นฐานความสามารถด้านภาษาอังกฤษ และยังมีผู้สำเร็จการศึกษาอยู่ที่สามล้านคนเป็นประจำทุกปี ทั้งหมดนี้ทำให้อินเดียเป็นประเทศที่เต็มไปด้วยโอกาสทางการงาน"

การเตรียมความพร้อมการต่ออายุสัญญาเช่า

  ร้อยละ 34.5 ของผู้ตอบแบบสำรวจเตรียมความพร้อมการทำสัญญาประมาณ 12 เดือนล่วงหน้า ซึ่งเป็นกรอบเวลาการเตรียมพร้อมที่ทางไนท์แฟรงค์แนะนำเช่นกัน

  ร้อยละ 43.2 ของผู้ตอบแบบสำรวจเริ่มเตรียมความพร้อม 6 เดือนล่วงหน้าก่อนสัญญาเช่าหมดอายุ แสดงอัตราการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อน (ร้อยละ 42) มีเพียง 8.3% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่เริ่มเตรียมความพร้อม 24 เดือนล่วงหน้าก่อนสัญญาเช่าหมดอายุ

เฉพาะในบางประเทศ

  ผู้ตอบแบบสำรวจจากประเทศออสเตรเลียมักเริ่มเตรียมความพร้อมในช่วง 18-24 เดือนก่อนสัญญาเช่าหมดอายุ และผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมดจากประเทศจีนเตรียมความพร้อมในช่วง 3-6 เดือนก่อนการหมดอายุของสัญญาเช่า

  มร. จอห์น พรีซ หัวหน้าฝ่ายบริการผู้เช่า, ไนท์แฟรงค์ ออสเตรเลีย กล่าวว่า "ประเทศออสเตรเลียมีบริษัทที่ปรึกษาให้กับผู้เช่าเป็นอย่างดี ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าจะได้รับคำแนะนำเกี่ยวกับระยะเวลาที่จำเป็นในการเจรจาต่อรอสถานที่ ทำให้ผู้เช่ามีเวลาเพียงพอที่จะหาพื้นที่ที่เหมาะสมกับความต้องการได้เป็นอย่างดี การมีเวลาเพียงพอจัดเป็นสิ่งสำคัญในด้านการเจรจาต่อรอง หากมีเวลาไม่เพียงพอ มุมมองการเจรจาต่อรองของผู้เช่าจะมีผลกระทบไปในเชิงลบ และนำไปสู่การตัดสินใจที่เร่งรีบและไม่เหมาะสมกับความต้องการ"

  มร. ปีเตอร์ จาง หัวหน้าฝ่ายตัวแทนผู้เช่า, ไนท์แฟรงค์ เซี่ยงไฮ้ กล่าวว่า "ในประเทศจีน การเตรียมความพร้อมด้านการต่ออายุสัญญาเช่ามักขึ้นอยู่กับระดับเมือง แบ่งเป็นเมืองชั้นหนึ่ง, ชั้นสอง, และชั้นสามที่มีความซับซ้อนด้านผู้ให้เช่าและผู้เช่า ในเมืองชั้นหนึ่งมีการเตรียมความพร้อมมากที่สุด โดยส่วนใหญ่จะมีการเจรจาต่อรองกับผู้ให้เช่าเป็นเวลาอย่างน้อย 6 เดือนก่อนสัญญาเช่าหมดอายุ ในขณะที่เมืองชั้นสองและชั้นสามมักเริ่มการเจรจากับผู้ให้เช่าในช่วง 1-2 เดือนก่อนสัญญาเช่าหมดอายุ ทำให้เกิดความเร่งรีบและในบางครั้งต้องเช่าในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด ส่งผลให้ผู้เช่ามีความเสี่ยงด้านความมั่นคงของธุรกิจและหากผู้ให้เช่าที่ไม่เป็นมืออาชีพอาจปิดและล็อคสถานที่ไม่ให้ผู้เช่าใช้สถานที่อีกต่อไปก็เป็นได้"

มาตรการการลดค่าใช้จ่าย

  กลยุทธ์การประหยัดพื้นที่ส่วนใหญ่ไม่ได้รับการพิจารณาจากผู้ตอบแบบสำรวจ กลุ่มที่ใหญ่ที่สุด (ร้อยละ 32.5) ไม่พิจารณาตัวเลือกใดๆ เช่น การดำเนินงานแยกส่วน (split operations), สถานที่ทำงานแห่งใหม่ (secondary location), การทำงานที่ยืดหยุ่น และการลดพื้นที่การทำงานต่อพนักงานหนึ่งคนจากกลยุทธ์การประหยัดพื้นที่ทั้งหมดนี้ การลดพื้นที่การทำงานต่อพนักงานหนึ่งคนจัดเป็นตัวเลือกที่นิยมมากที่สุด (ร้อยละ 31.1)

  ฮ่องกงได้พยายามที่จะพัฒนาหากลยุทธ์การประหยัดค่าใช้จ่าย ร้อยละ 36.9 ของผู้ตอบแบบสำรวจในฮ่องกงไม่ได้นำมาตรการประหยัดค่าใช้จ่ายใดๆมาใช้ แสดงอัตราการลดลงจากร้อยละ 54 ในปีก่อน