Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Sunday, 25 June 2017 11:00

Hits: 1925

คาดกรุงเทพฯ พัฒนาอาคารสำนักงานเกรดพรีเมียมเพิ่ม

     อาคารสำนักงานโดยทั่วไป ถูกจัดแบ่งคุณภาพออกเป็นเกรดต่างๆ โดยเกรดเอเป็นอาคารที่มีคุณภาพสูงสุดซึ่งมักมีค่าเช่าสูงตามไปด้วย อย่างไรก็ดีในขณะนี้ วงการอสังหาริมทรัพย์ทั่งในระดับภูมิภาคและระดับโลกกำลังมีการพิจารณาเพิ่มเกรดอาคารสำนักงานขึ้นอีกหนึ่งระดับคือ เกรดพรีเมียม แม้ในกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานจำนวนไม่มากที่มีคุณสมบัติตรงตามเกรดใหม่นี้ แต่เชื่อว่า โครงการใหม่ๆ ในอนาคตจะได้รับการออกแบบและบริหารจัดการให้เป็นอาคารเกรดพรีเมียมมากขึ้น ตามรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล

       การจัดแบ่งเกรดอาคารสำนักงาน มักทำโดยบริษัทบริการและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประโยชน์ในการศึกษาผลประกอบการของตลาดอาคารสำนักงานในแต่ละเกรด ส่วนผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของอาคารใช้การจัดแบ่งเกรดนี้เป็นเป็นเกณฑ์อ้างอิงประกอบการกำหนดอัตราค่าเช่า ในขณะที่ผู้เช่าใช้เกรดของอาคารเป็นหลักเกณฑ์ประกอบการพิจารณาว่าอาคารนั้นๆ มีคุณสมบัติสอดคล้องกับความต้องการของตนและค่าเช่าหรือไม่

      นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า “แม้การแบ่งเกรดอาคารอาจถูกมองว่าเป็นความคิดเห็นส่วนตัว เนื่องจากมีปัจจัยหลายปัจจัยที่มีผลต่อค่าเช่าของอาคาร ในขณะที่อาคารเกรดเอและเกรดพรีเมียมมีคุณสมบัติหลายประการที่ตรงกัน อาทิ คุณภาพการก่อสร้าง ประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ และทำเลที่ตั้ง แต่ยังมีข้อแตกต่างสำคัญๆ ที่สามารถแบ่งแยกอาคารสองเกรดนี้ออกจากกัน อาทิ อาคารเกรดพรีเมียมมักเป็นอาคารรุ่นใหม่ที่มีสเป็คสูงขึ้น ไม่ว่าจะในทางเทคนิค การออกแบบ การก่อสร้าง การจบงาน งานระบบและอุปกรณ์ที่ติดตั้ง และการตกแต่ง เป็นต้น”

       นอกเหนือจากคุณสมบัติทางกายภาพแล้ว ยังมีคุณสมบัติทางนามธรรมที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดเกรดอาคารด้วย อาทิ ภาพลักษณ์ของอาคาร ซึ่งอาคารที่มีภาพลักษณ์ดีมักมีความสามารถในการแข่งขันสูง เนื่องจากสามารถส่งเสริมภาพลักษณ์ขององค์กรหรือบริษัทที่มีสถานประกอบการในอาคารนั้นๆ

      คุณภาพการบริหารจัดการอาคาร เป็นอีกคุณสมบัติหนึ่งทางนามธรรมที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดเกรดพรีเมียมของอาคาร ทั้งนี้ นอกเหนือจากมาตรฐานด้านการรักษาความปลอดภัย และความยั่งยืนด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม   การบริหารจัดการของอาคารเกรดพรีเมียมยังให้ความสำคัญอย่างมากกับการสร้างความพึงพอใจให้กับผู้ใช้อาคาร ซึ่งประกอบด้วยสมาชิกของบริษัทหรือองค์กรต่างๆ ที่เช่าพื้นที่ในอาคาร ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพของบริการต่างๆ ภายในอาคาร รวมไปจนถึงกิจกรรมต่างๆ ที่ฝ่ายบริหารจัดให้มีขึ้นเพื่อสร้างการมีส่วนร่วมและประสบการณ์ที่ดีของบริษัทผู้เช่าพื้นที่ในอาคาร

     นายเด็กซ์เตอร์กล่าวว่า ในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดพรีเมียม ผู้พัฒนาโครงการต้องมีการกำหนดเป้าหมายที่ชัดเจนและดึงที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญด้านต่างๆ ให้เข้ามามีส่วนร่วมนับตั้งแต่เริ่มต้นตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนโครงการ ซึ่งที่ปรึกษาเหล่านี้ ไม่ได้หมายถึงเฉพาะแต่บริษัทสถาปนิกและวิศวกรรมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อม และบริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารจัดการอาคารด้วย

      สำหรับในกรุงเทพฯ อาคารสำนักงานที่จัดได้ว่าอยู่ในกลุ่มเกรดพรีเมียมยังมีสัดส่วนไม่มาก ตัวอย่างเช่น อาคารปาร์ค เวนเชอร์ อีโคคอมเพล็กซ์ อาคารสาทร สแควร์ อาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ และเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ เป็นต้น

      ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดพรีเมียมที่มีอยู่ในขณะนี้ ล้วนเป็นอาคารที่ประสบความสำเร็จสูง โครงการอาคารสำนักงานใหม่กำลังจะเกิดขึ้นตามมา จะมุ่งเน้นการเป็นอาคารเกรดพรีเมียมด้วยเช่นกัน ตัวอย่างเช่น โครงการวัน แบงค็อก โดยกลุ่มทีซีซี ซึ่งได้รับการคาดหมายว่าจะเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออกแบบและเทคโนโลยีที่ก้าวหน้าที่สุดในเอเชียแปซิฟิก และตั้งเป้าให้อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในโครงการ รวมถึงอาคารสำนักงาน มีคุณภาพระดับเกรดพรีเมียม

     “จากการที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่สร้างเสร็จใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาล้วนเป็นอาคารเกรดเอ คุณภาพเกรดเอซึ่งถือได้ว่าเป็นจุดขายสำคัญในปัจจุบัน อาจไม่ได้เป็นสิ่งที่สร้างความแตกต่างได้อีกต่อไปในอนาคต ดังนั้น เชื่อว่า โครงการอาคารสำนักงานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ในอนาคต จะมุ่งเน้นการเป็นอาคารเกรดพรีเมียมมากขึ้น” นายเด็กซ์เตอร์กล่าวสรุป

     ดาวน์โหลดรูปเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ http://www.jll.co.th/thailand/PublishingImages/People/Dexter%20Norville%20JLL.jpg

 เกี่ยวกับเจแอลแอล

                    เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันหกปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2559 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2016)