Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Tuesday, 22 August 2017 09:04

Hits: 2194

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยทำเลพระโขนง-อ่อนนุชดีมานด์ต่างชาติพุ่ง ค่าเช่าขยับ 10% ราคารีเซล 5 ปี เพิ่ม 40%

     พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยผลสำรวจตลาดเช่าที่อยู่อาศัยของต่างชาติ ในปี 2560 พบความต้องการในย่าน พระโขนง-อ่อนนุชเติบโตสูง ชี้ครึ่งปีแรกค่าเช่าขยับแล้วถึง 10% อัตราผลตอบแทนสูง 5-7% แซงหน้าย่านทองหล่อ –เอกมัย อีกทั้งตลาดรีเซลยังทำกำไรสูงกว่า โดยรูปแบบ 1 ห้องนอน ในระยะเวลา 5 ปี มีราคาขายต่อยูนิตเพิ่มขึ้นจากราคาในช่วงเปิดตัวถึง 24%

       นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ทำการสำรวจ ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยพบว่ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างน่าสนใจ โดยพบว่าทำเลพระโขนง-อ่อนนุช เป็นทำเลใหม่ที่ตลาดเช่าโดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างประเทศที่มาทำงานในเมืองไทย (Expat) มีความต้องการเพิ่มขึ้นสูงมาก โดยล่าสุดครึ่งปี 2560 มีชาวต่างชาติเช่าห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยในย่านนี้สูงถึงประมาณ 70% เพิ่มขึ้นจากเมื่อปี 2555 ที่มีชาวต่างชาติเช่าเพียง 56% จากความต้องการที่สูงขึ้นนี้จึงทำให้คอนโดมิเนียมในย่านนี้สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้แบบก้าวกระโดด โดยค่าเช่ามีการขยับตัวสูงขึ้น 10% ใน 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งการปรับขึ้นมาดังกล่าวถือว่าเป็นการปรับที่สูงกว่าโซนทองหล่อ-เอกมัย ซึ่งเป็นโซนที่ชาวต่างชาตินิยมเช่าคอนโดมิเนียมมากที่สุด ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 90% มีผู้เช่าคนไทยเพียงแค่ 10% โดย โซนทองหล่อ–เอกมัย มีอัตราค่าเช่าขึ้น 4% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

       สำหรับ ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ชาวต่างชาติเริ่มหันไปเช่าคอนโดมิเนียมโซนพระโขนง–อ่อนนุช เพราะการเดินทางสะดวกมีรถไฟฟ้าผ่านแถมยังมีระยะทางไม่ไกลจากจุดศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ที่สำคัญราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สูงมากเหมือนโซนใจกลางเมืองอื่นๆ โดยเฉพาะย่านทองหล่อ–เอกมัย ซึ่งเดิมเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าของต่างชาติ (ญี่ปุ่น เกาหลี อังกฤษ อเมริกา จีน) นั้น มีจำนวนที่ดินในการพัฒนาอย่างจำกัด ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อย ทำให้ราคาเปิดตัวมีราคาแพงและส่งผลให้อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าลดลง โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที 800 – 1,000 บาทต่อตารางเมตร หรือคิดเป็นผลตอบแทน (Rental Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 4 - 5 % ต่อปี หากขนาด 1 ห้องนอน (40-50 ตารางเมตร) ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 35,000-55,000 บาท และรูปแบบ 2 ห้องนอน (60-80 ตารางเมตร) ราคาค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 60,000-80,000บาทต่อเดือน ในขณะที่โซนพื้นที่พระโขนง-อ่อนนุช มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 500 – 600 บาทต่อตารางเมตร หรือคิดเป็นผลตอบแทน (Rental Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 5-7 % รูปแบบห้องที่นิยมคือ ขนาด 1 ห้องนอน (30-35 ตารางเมตร) ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 14,000-18,000 บาท และรูปแบบ 2 ห้องนอน (50-60 ตารางเมตร) ราคาค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 25,000-36,000บาทต่อเดือน

 นอกจากนี้ ในส่วนของห้องที่นำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) ในย่านพระโขนง–อ่อนนุช ก็ถือว่ามีความน่าสนใจ โดยตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา พบว่ารูปแบบ 1-2 ห้องนอนถูกนำกลับมาขายใหม่มากที่สุด โดยรูปแบบ 1 ห้องนอน มีราคาขายต่อยูนิตเพิ่มขึ้นจากราคาในช่วงเปิดตัวถึง 40% โดยปัจจุบันราคาเฉลี่ย รีเซลอยู่ที่ 122,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของห้องรีเซลย่านทองหล่อ – เอกมัย อยู่ที่ 230,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกันจะพบว่าราคารีเซลในพื้นที่พระโขนง-อ่อนนุช ถูกกว่าพื้นที่ทองหล่อ – เอกมัย ถึง 47% และยังสามารถทำกำไรได้ดีกว่าถึง 9%

 “ปัจจัยที่สนับสนุนให้ทำเลพระโขนง –อ่อนนุช ได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติ เพราะมีการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็วและยังมีแนวโน้มขยายตัวได้ดีต่อเนื่อง และไม่เพียงแต่ราคาที่ถูกกว่าย่านทองหล่อ–เอกมัยเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยสนับสนุนที่โดดเด่นในด้านการคมนาคมที่สะดวก ทั้งถนนสายหลักเส้นสุขุมวิท ใกล้ทางขึ้นทางด่วนที่สะดวก รวมถึง แนวเส้นทางของโครงการระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร (BTS) ส่วนต่อขยายสายสุขุมวิท จึงทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบใหม่ๆ อย่างครบครัน ทั้งโรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหารที่เหมาะกับ ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย แหล่งแฮงค์เอ้ทท์ และคอมมูนิตี้มอลล์ที่หลากหลาย แต่ก็ยังมีสถานที่ที่ตอบสอนองความต้องการของคนพื้นที่ เช่น ตลาดแบบดั้งเดิมในย่านพระโขนง หรือร้านอาหารเก่าแก่เจ้าดัง ทำให้ทำเลนี้มีสีสัน และสามารถเอื้อผลประโยชน์ต่อการลงทุนขายต่อหรือปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมอีกด้วย และในอนาคตเมื่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาพร้อมเปิดให้บริการ บริเวณนี้จะกลายเป็นจุดอินเตอร์เชนจ์ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีเทา ปัจจัยเหล่านี้จึงสนับสนุนให้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลพระโขนง – อ่อนนุช ได้รับความนิยมจากผู้บริโภคเพิ่มขึ้นทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ”นายอนุกูล กล่าว

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยทิศทางอาคารให้เช่าอีก 3 ปีขยายตัว 16.5% พบเทรนด์อาคารเขียวประหยัดพลังงานมาแรง

       นายณชาญ ศิริรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคารและวิศวกรรม บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เผยทิศทางอาคารสูงให้เช่าอีก 3 ปี มีแนวโน้มขยายตัว 16.5% อุปทานเพิ่มเป็น 9.73 ล้านตารางเมตร พบเทรนด์อาคารเขียวประหยัดพลังงานสนใจเริ่มมีมากขึ้น เหตุช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานต่อเดือนสูง และยังเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าอาคารทั่วไป

       จากผลการวิจัยล่าสุดของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ในปี 2560 พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากครึ่งหลังปี 2559 ที่มีอยู่ 8.404 ล้านตารางเมตร เนื่องจากปี 2560 มีโครงการใหม่ที่เตรียมเปิดให้บริการต่อเนื่องมา และในอนาคตคาดว่ามีอุปทานใหม่เตรียมเปิดให้บริการ อีกกว่า 1.389 ล้านตารางเมตรในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งจะส่งผลให้อุปทานสะสมขยายตัว 16.5% มาอยู่ที่ 9.793 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ ยังพบว่าอัตราการเช่ารวมเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5% จากครึ่งปีแรก 2559 และเพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

      “อาคารสำนักงานในปัจจุบันเริ่มเข้าสู่การเป็นรูปแบบของอาคารประหยัดพลังงาน (อาคารเขียวหรือ Green Building) เนื่องจากต้นทุนพลังงานมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี โดยอาคารประหยัดพลังงานเริ่มเข้ามาในประเทศไทยอย่างเห็นได้ชัดมากขึ้น อาทิ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่ ที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้มีโอกาสเข้าไปบริหารจัดการ เป็นอาคารอนุรักษ์พลังงานเขียว สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้พลังงานในแต่ละเดือนมากกว่า 50% และทิศทางตึกสูงที่สร้างขึ้นใหม่ในปัจจุบันเริ่มพัฒนาออกมาในรูปแบบของอาคารเขียวมากขึ้น ซึ่งการปรับปรุงอาคารให้เป็นอาคารเขียว หรือการออกแบบอาคารใหม่ให้เป็นอาคารเขียวนั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของแผนการบริหารจัดการอาคารในระยะยาววิธีหนึ่ง เพราะอาคารเขียวแต่ละแห่งนั้นไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อการประหยัดพลังงานเท่านั้น แต่ยังเพียบพร้อมด้วยซอฟท์แวร์ในด้านการป้องกันการเกิดเหตุฉุกเฉินต่างๆ เอาไว้อย่างดี เพื่อให้เป็นอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและก่อให้เกิดคุณภาพชีวิตที่ดีต่อผู้อยู่อาศัยในตัวอาคารอีกด้วย ดังนั้นอาคารเขียวจึงมักได้รับการพิจารณาจากผู้เช่าเป็นอันดับต้นๆ” นายณชาญ กล่าว

       ภาพรวมของตลาดของธุรกิจบริหารอาคารสำนักงานในปัจจุบันว่า เป็นตลาดที่โอกาสในการเติบโตสูงซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเมืองใหญ่ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและเริ่มขยายตัวออกไปสู่เขตปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด รวมถึงการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน จะเปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานซึ่งจะเป็นอาคารที่มีความซับซ้อนทางเทคโนโลยีมากขึ้น

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย